第一篤资产评估基本理论与基本方油 第三章资产评佑的基本方油 第一节成本法 1成本油的基本原理 1.1成本油的理论基础 1.11生成费用价值论 资产的价值取决于资产的成本。资产的成本越高,相应的资产的价值越大。 进价高,发价景 1.12资产的价值是一个变量 资产的价值随资产本身的变化和其他因素的变化而相应变化。 12成本法的评估思路 (P44第二段)重置成本一损耗 确定评估对象 搜集历史资料,确定成本构成 确定被评估资产的重置成本 确定各种贬值因素,判断成新率 综合分析,确定评估值 1.3运用成本油应注意的问题 1.3.1应注意历史资料的真实性、可比性、可用性 历史资料—一比如实体贬值,那就用历史资科来说明娇产用了多少年。没有 历史资,贬值的数招得不到,这个方法就无法使用,可比性—农用地,前年 水稻亩1000,小年苹票亩产1300斤 1.32形成资产价值的成本耗费是必要的 成本耗费必须是有效的,平均的,不能是无效的,个别的
1 第一篇 资产评估基本理论与基本方法 第三章 资产评估的基本方法 第一节 成本法 1 成本法的基本原理 1.1 成本法的理论基础 1.1.1 生成费用价值论 资产的价值取决于资产的成本。资产的成本越高，相应的资产的价值越大。 进价高，发价贵 1.1.2 资产的价值是一个变量 资产的价值随资产本身的变化和其他因素的变化而相应变化。 1.2 成本法的评估思路 （P44 第二段）重置成本—损耗 1.3 运用成本法应注意的问题 1.3.1 应注意历史资料的真实性、可比性、可用性 历史资料——比如实体贬值，那就用历史资料来说明资产用了多少年。没有 历史资料，贬值的数据得不到，这个方法就无法使用，可比性——农用地，前年 水稻亩产 1000 斤，今年苹果亩产 1300 斤。 1.3.2 形成资产价值的成本耗费是必要的 成本耗费必须是有效的，平均的，不能是无效的，个别的
个别的消耗可能非索大。比如某一彩电行业,干均生庄一台彩电,消耗1000 元,而自已由于茅动竺庄率低,技术落后,用的人多,生庄的彩电实际的耗是1500 元,那么其中500元可能不是必须的,即不是有效的消耗。体弱多病,舻结孩, 林黛五 33被评佑资产处于继蛱使用状态或被慨定处于继蛱使用状态捉废 2成本油約基本计算公式及其各项指标的计算 被资产评估价值〓重置成本一实体性损耗一功能性损耗一经济性损耗 被评估资产价值=重置成本×综合成新率 2.1重置成本及其计算 重置成本是桉在现行市场尞件下重新购建全新的与被评估资产一样的资产所 支付的全部货币总瓿。重置成本包含利涧。重置成本与原始成本的内容 构成是相同的,而二者反映的物价水平是不相同的,前者反映的是资产评估期日 的市场物价水,后者反映的是支初购建资产时的物价水;前者是新的,后者 不一定是新的。 重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。 P45倒数第三段)复原重置成本是指材料、标淮、设计、规格、技术相同 的条件下以现肘价格复原购建这项全新资产所发生的支出 更新重置成本是指功能相冋、材料技术等不同条件下重新建造全新资产所盂 的成本。 例:有一台3年前做的桌子,假如原来使用2个人工,消耗了0.5立方米 的木材、10个钉子、0.5公斤的漆。如果从历史成本来讲,用的是三年前的消耗 和价格;而现在用复原重置成本,则原来的消耗不变,价格按现在的价格算。 历史成本=2个人×8元/人+0.5m木材×50元/m3+10个钉子X03元/钉 子+0.5kg×7元/kg=47.5元
2 个别的消耗可能非常大。比如某一彩电行业， 平均生产一台彩电，消耗 1000 元，而自己由于劳动生产率低，技术落后，用的人多，生产的彩电实际消耗是 1500 元，那么其中 500 元可能不是必须的，即不是有效的消耗。体弱多病，肺结核， 林黛玉 1.3.3 被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态 报废 2 成本法的基本计算公式及其各项指标的计算 被资产评估价值＝重置成本－ 实体性损耗－ 功能性损耗－ 经济性损耗 被评估资产价值＝重置成本×综合成新率 2.1 重置成本及其计算 重置成本是按在现行市场条件下重新购建全新的与被评估资产一样的资产所 支付的全部货币总额。重置成本包含利润。重置成本与原始成本的内容 构成是相同的，而二者反映的物价水平是不相同的，前者反映的是资产评估期日 的市场物价水平，后者反映的是当初购建资产时的物价水平；前者是新的，后者 不一定是新的。 重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。 （P45 倒数第二段）复原重置成本是指材料、标准、设计、规格、技术相同 的条件下以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。 更新重置成本是指功能相同、材料技术等不同条件下重新建造全新资产所需 的成本。 例：有一台 3 年前做的桌子，假如原来使用 2 个人工，消耗了 0.5 立方米 的木材、10 个钉子、0.5 公斤的漆。如果从历史成本来讲，用的是三年前的消耗 和价格；而现在用复原重置成本，则原来的消耗不变，价格按现在的价格算。 历史成本＝2 个人×8 元/人＋0.5m3木材×50 元/m3＋10 个钉子×0.3 元/钉 子＋0.5kg×7 元/kg＝47.5 元
复原重置成本=2个人×8.5元/人+05m3木材×51元/m3+10个钉子×01 元/钉子+0.5kg×4元/kg=455更新重置成本=1个人×8.5元/人+04m3木材 ×51元/m+8个钉子×0.1元/钉子+04kg×4元/kg=313 注意:一般来讲,更新成夲更便宜,更接近现实状况,所以尽量选用更新重 置成本。复原重置成本和更新重置成本都要求资产本身的功能不变。 2.1.1重置核算油也称细节分析法、核算法(算重置成本 P46倒数笫二段)重置核算法是根据重新取得资产所需的费用项目,逐项 计算然后累加得到资产的重置成本。其重置成本分为直接成本和间接成本。 直接成本是指直接可以构成资产成本支出的部分,分为建造成本和取得成 本。其中建筑成本包括:材料成本,人工成本,制造费用,资金成本,合理利涧 取得成本包括购买价格(已经包括利涧),安裝调试,运杂费,人工费。 间接成本是指为建造、购买资产而发生的節理费,总体衩计制郾等项支出。 实际工作中,间接成本可以通过下列方法计算。 2.1.1.1人工成本比例油(计算间接成本 间接成本=人工成本总额×成本分配率 其中 成本分配率=间接成本额×10 人工成本额 例:重置购建设备一台,现行市场价格每台1万元,运杂费4000元,直接 安装成本2000元,其中原材料1500元,人工成本500元。根据统计分析,计 算求得安裝成本中的间接成本为人工成本的80%,该机器设备重置成本为: 其中 买价 0000元 运杂费 4000元
3 复原重置成本＝2 个人×8.5 元/人＋0.5m3木材×51 元/m3＋10 个钉子×0.1 元/钉子＋0.5kg×4 元/kg＝45.5 更新重置成本＝1 个人×8.5 元/人＋0.4m3木材 ×51 元/m3＋8 个钉子×0.1 元/钉子＋0.4kg×4 元/kg＝31.3 注意：一般来讲，更新成本更便宜，更接近现实状况，所以尽量选用更新重 置成本。复原重置成本和更新重置成本都要求资产本身的功能不变。 2.1.1 重置核算法 也称细节分析法、核算法（算重置成本） （P46 倒数第二段）重置核算法是根据重新取得资产所需的费用项目，逐项 计算然后累加得到资产的重置成本。其重置成本分为直接成本和间接成本。 直接成本是指直接可以构成资产成本支出的部分，分为建造成本和取得成 本。其中建筑成本包括：材料成本，人工成本，制造费用，资金成本，合理利润； 取得成本包括购买价格（已经包括利润），安装调试，运杂费，人工费。 间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费，总体设计制图等项支出。 实际工作中，间接成本可以通过下列方法计算。 2.1.1.1 人工成本比例法(计算间接成本) 间接成本＝人工成本总额成本分配率 其中: 100% 人工成本额 间接成本额 成本分配率＝ 例:重置购建设备一台，现行市场价格每台 1 万元，运杂费 4000 元，直接 安装成本 2000 元，其中原材料 1500 元，人工成本 500 元。根据统计分析，计 算求得安装成本中的间接成本为人工成本的 80％，该机器设备重置成本为: 其中： 买 价 1 0000 元 运杂费 4 000 元
安装成本 2000元 其中:原材料 1500元 500元 直接成本 16000元 间接成本(安装成本 500×80%=400元 重置成本合计 16400元 2.1.12单位价格法(算间接成本) 间接成本=工时(每人每小时的劳动量)数×单位价格 间接成本〓人数Ⅹ芬动肘间Ⅹ每人每小肘价格 例:一共100个工人,每个工人工作了40小肘,每个工人每小肘的管理费 用(间接成本)是0.1元,求间接成本 间接成本=100×40×0.1=400元 2.11.3直接成本百分阜法(算间接成本) 间接成本=直接成本×间接成本占直接成本百分率 例:其中间接成本占直接成本的2.5% 间接成本=16000×2.5%=400元 2.1.2劝能急教,也称生产能力比例法(算重置成本 认为资产的价值与共功能/失产能力成正相天天条 功能糸数法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物,计算其每 单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例,据以估算被评估资 产的重置成本。 2.1.2.1资产的成本与功能成线形头集(算重置成本 如果100个坐佐的公交车的成本为加0个坐佐的公交车成本的两悠 计算公式为
4 安 装 成 本 2 0 0 0 元 其 中 : 原 材 料 1 5 0 0 元 人 工 5 0 0 元 直 接 成 本 1 6 0 0 0 元 间 接 成 本 （ 安 装 成 本 ） 5 0 0 × 8 0 ％ ＝ 4 0 0 元 重 置 成 本 合 计 1 6 4 0 0 元 2.1.1.2 单位价格法（算间接成本） 间接成本＝工时（每人每小时的劳动量）数单位价格 间接成本＝人数×劳动时间×每人每小时价格 例：一共 100 个工人，每个工人工作了 40 小时，每个工人每小时的管理费 用（间接成本）是 0.1 元，求间接成本 间接成本＝100×40×0.1＝400 元 2.1.1.3 直接成本百分率法（算间接成本） 间接成本＝直接成本间接成本占直接成本百分率 例：其中间接成本占直接成本的 2.5％ 间接成本＝16000×2.5 ％＝400 元 2.1.2 功能系数法，也称生产能力比例法（算重置成本） 认为资产的价值与其功能/生产能力成正相关关系。 功能系数法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每 一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资 产的重置成本。 2.1.2.1 资产的成本与功能成线形关系（算重置成本） 如果 100 个坐位的公交车的成本为 50 个坐位的公交车成本的两倍。 计算公式为:
被评估资产成本=被评估资产年产量x参照物重置成本 参照物年产量 例:某重置全新的一台机器设备价格5万元,年产量为5000件。现知被评 估资产年产量为4000件,由此可以确定其重置成本 被评估资产重置成本 4000 5000×50000=40000元) 应用这种方法估算重置成本时,首先应分析资产成本与生产能力之间是否存 在这种线性关条,如果不存在这种丢条,这种方法就不可以采用 2.1.2.2规棋经济效益指教油(算重置成本 如票100个坐位的公交车的成本为加个坐位的公交车成本的16倍。则资产 的成本与其生产能力之间不存在线性关糸,资立生产能力和成本之间只成同方向 烹化,而不是等比例烹化,他们之间呈指教烹化。这是由于规模经济效益作用的 结果。两项资产的重置成本和生产能力相比较,其关糸可用下列公式表示 被评估资产的重置成本被评估资产的产量) 参照物资产的重置成本(参照物资产的产量 推导可得: 被评估资产的重置成本=参照物资产的重置成本x(被评估产的产量) 参照物资产的产量 公式中的Ⅹ是一个经验教据,称为规模经济效益指数。(P48中间)在美国, 这个经验教据一般在01间,如加工工北一般为O.7,房地产行业一般为0.9。我 国到目前为止尚未有统一的经验数据,评估过程中要谨慎使用这种方法。公式中 参照物,一般可选择同类资产中的标准资产。 2.1.3物价指教油(算重置成本) 什么是物价指数,统计年鉴,国求统计部门,书的价裕指敖,每年新生的学 部比者生高 物价总指数
5 参照物重置成本 参照物年产量 被评估资产年产量 被评估资产成本＝ 例:某重置全新的一台机器设备价格 5 万元，年产量为 5000 件。现知被评 估资产年产量为 4000 件，由此可以确定其重置成本: 被评估资产重置成本＝ 50000＝40000（元） 5000 4000 应用这种方法估算重置成本时，首先应分析资产成本与生产能力之间是否存 在这种线性关系，如果不存在这种关系，这种方法就不可以采用。 2.1.2.2 规模经济效益指数法（算重置成本） 如果 100 个坐位的公交车的成本为 50 个坐位的公交车成本的 1.6 倍。则资产 的成本与其生产能力之间不存在线性关系，资产生产能力和成本之间只成同方向 变化，而不是等比例变化，他们之间呈指数变化。这是由于规模经济效益作用的 结果。两项资产的重置成本和生产能力相比较，其关系可用下列公式表示: X 参照物资产的产量 被评估资产的产量 ＝ 参照物资产的重置成本 被评估资产的重置成本 推导可得: X 参照物资产的产量 被评估资产的产量 被评估资产的重置成本＝参照物资产的重置成本 公式中的 X 是一个经验数据，称为规模经济效益指数。（P48 中间）在美国， 这个经验数据一般在 0-1 间，如加工工业一般为 0.7，房地产行业一般为 0.9。我 国到目前为止尚未有统一的经验数据，评估过程中要谨慎使用这种方法。公式中 参照物，一般可选择同类资产中的标准资产。 2.1.3 物价指数法（算重置成本） 什么是物价指数，统计年鉴，国家统计部门，书的价格指数，每年新生的学 费都比老生高 物价总指数