这个决策是完全正确的,同样适用于房地产行业。由于房地产开发投资占全社会 固定资产投资总额的比重较大,又是一个原材料和能源消耗较多、资金占用量大 的行业,如果投资规模过大,增速过快,也会引发土地资源、能源、建筑材料和 运输供应紧张,因此,房地产行业这个局部必须服从全局进行适度调整。中央采 取的严控土地供应总量、整顿和规范房地产市场秩序、收紧房地产开发贷款、调 整住房供应结构、控制房价涨幅等措施,都是十分必要的,而且已经取得初步成 效 另一方面,在局部服从全局的前提下,对不同产业宏观调控的方向和力度也 要因地制宜、区别对待。在中国房地产业是发展中的新兴产业,市场需求的潜力 很大,又是一个新经济增长点,从当前情况看,房地产业的现状是与国民经济发 展基本相适应的,市场供给和需求也是基本平衡的,这是主流。调控的方向主要 是面临的房价涨幅过大和住房供给结构不甚合理等新矛盾和新问题,促使其更加 健康持续发展。因此,决不能搞一刀切,不顾实际情况地全面紧缩。同时,还应 看到房地产业的一大特点是地区性特别强,地区差别明显,在实施宏观调控时, 还要根据各地区的实际情况,在准确判断本地区房地产市场形势的基础上,作出 正确的调控决策。 第二节房地产经济宏观调控的主要政策手段 为了实现房地产经济宏观调控的目标,政府必须运用适当的政策手段进行有 效的调节和控制。房地产经济宏观调控的主要政策手段有:房地产产业政策、货 币政策、财政政策、投资政策、法律手段、行政手段和计划手段等 、房地产产业政策 通常所讲的产业政策,是指政府在某一时期为了实现本国社会经济增长和各 产业之间的协调发展目标,所采取的产业调整政策措施。一般根据实际情况分为 产业促进政策或产业抑制政策两种。房地产业是国民经济中的重要产业部门,房 地产产业政策,是政府通过产业定位、产业发展规划和政策导向,对一定时期房 地产业发展制定并实施的基本政策,以此引导房地产业与国民经济相协调的、稳 定健康的发展。它是对房地产经济实施宏观调控的重要政策手段。 (一)房地产产业政策的目标
6 这个决策是完全正确的，同样适用于房地产行业。由于房地产开发投资占全社会 固定资产投资总额的比重较大，又是一个原材料和能源消耗较多、资金占用量大 的行业，如果投资规模过大，增速过快，也会引发土地资源、能源、建筑材料和 运输供应紧张，因此，房地产行业这个局部必须服从全局进行适度调整。中央采 取的严控土地供应总量、整顿和规范房地产市场秩序、收紧房地产开发贷款、调 整住房供应结构、控制房价涨幅等措施，都是十分必要的，而且已经取得初步成 效。 另一方面，在局部服从全局的前提下，对不同产业宏观调控的方向和力度也 要因地制宜、区别对待。在中国房地产业是发展中的新兴产业，市场需求的潜力 很大，又是一个新经济增长点，从当前情况看，房地产业的现状是与国民经济发 展基本相适应的，市场供给和需求也是基本平衡的，这是主流。调控的方向主要 是面临的房价涨幅过大和住房供给结构不甚合理等新矛盾和新问题，促使其更加 健康持续发展。因此，决不能搞一刀切，不顾实际情况地全面紧缩。同时，还应 看到房地产业的一大特点是地区性特别强，地区差别明显，在实施宏观调控时， 还要根据各地区的实际情况，在准确判断本地区房地产市场形势的基础上，作出 正确的调控决策。 第二节 房地产经济宏观调控的主要政策手段 为了实现房地产经济宏观调控的目标，政府必须运用适当的政策手段进行有 效的调节和控制。房地产经济宏观调控的主要政策手段有：房地产产业政策、货 币政策、财政政策、投资政策、法律手段、行政手段和计划手段等。 一、房地产产业政策 通常所讲的产业政策，是指政府在某一时期为了实现本国社会经济增长和各 产业之间的协调发展目标，所采取的产业调整政策措施。一般根据实际情况分为 产业促进政策或产业抑制政策两种。房地产业是国民经济中的重要产业部门，房 地产产业政策，是政府通过产业定位、产业发展规划和政策导向，对一定时期房 地产业发展制定并实施的基本政策，以此引导房地产业与国民经济相协调的、稳 定健康的发展。它是对房地产经济实施宏观调控的重要政策手段。 （一）房地产产业政策的目标
产业政策一般包括政策目标和政策手段两个方面。房地产产业政策目标,是 政府根据经济发展需要和房地产业的现实状况所制定的发展目标。主要有以下三 个方面:(1)房地产业发展水平目标。房地产业作为重要的产业部门,既可以带 动相关产业发展,促进国民经济的增长,同时又受到其它产业和整个国民经济发 展水平的制约。所以,在确定房地产业发展规模和水平时,一要以国民经济整体 水平和一定时期发展规划为依据;二要以社会上的相关经济资源可供量为限度 例如土地资源、能源、建材资源等等;三要以房地产商品的市场需求为依托,适 销对路;四要根据各个地区的实际情况而有所不同。综合考虑上述因素,才能使 房地产发展水平目标建立在科学的基础上。(2)房地产内部结构协调目标。房地 产业内部存在着各种类型的房地产,例如工业用房(厂房)、商业用房、办公用房、 居住用房(住宅)、文化娱乐用房以及其他各类用房等。因此,要按各类房地产需 求的比例,协调地进行建设,求得结构合理、平衡地发展。(3)房地产业效益目 标。这里所说的效益目标包括宏观效益和微观效益两个方面。由于房地产业的发 展对经济建设、环境建设和居民生活关系密切,因此宏观效益应是经济效益、社 会效益和环境效益的统一。微观效益包括劳动生产率、投资回报率和资本利润率 等。提高微观经济效益是房地产企业追求的目标,它必须服从宏观效益。只有把 宏观效益和微观效益统一起来,才能达到房地产资源配置的高效率。 (二)房地产产业政策的实施手段 房地产产业政策的目标是通过一定的产业政策手段实现的。由于房地产产业 政策是一种方向性、导向性的政策措施,因而其实施的方法主要是运用间接的经 济性的调控手段,并辅之以必要的行政控制手段。具体来说,包括:(1)间接的 经济调节手段。政府通过财政政策、货币政策、投资政策、技术政策等调节市场, 由市场影响企业,引导房地产业按政府设定的方向和目标进行经济活动。如按房 地产经济运行现实状况,运用税收政策、信贷政策,支持或抑制房地产业的发展 速度,使其与相关产业和整个国民经济的发展相适应,稳定健康的发展。(2)信 息引导手段。政府可以利用所掌握的产业发展现状、房地产开发建设总量和结构、 市场销售情况、需求变化方向等信息定期发布,使房地产企业获得正确的信息资 源;同时,还可以公布中长期的房地产产业政策,使企业明确发展方向。科学的 经济信息,诱导房地产企业进行正确的投资决策,及时调整内部结构,稳定市场, 促使房地产业正常发展。(3)直接的行政控制手段。针对房地产业发展中的倾向 性问题,政府还可以运用行政权力,对房地产业的发展方向进行直接的行政控制
7 产业政策一般包括政策目标和政策手段两个方面。房地产产业政策目标，是 政府根据经济发展需要和房地产业的现实状况所制定的发展目标。主要有以下三 个方面：（1）房地产业发展水平目标。房地产业作为重要的产业部门，既可以带 动相关产业发展，促进国民经济的增长，同时又受到其它产业和整个国民经济发 展水平的制约。所以，在确定房地产业发展规模和水平时，一要以国民经济整体 水平和一定时期发展规划为依据；二要以社会上的相关经济资源可供量为限度， 例如土地资源、能源、建材资源等等；三要以房地产商品的市场需求为依托，适 销对路；四要根据各个地区的实际情况而有所不同。综合考虑上述因素，才能使 房地产发展水平目标建立在科学的基础上。（2）房地产内部结构协调目标。房地 产业内部存在着各种类型的房地产，例如工业用房（厂房）、商业用房、办公用房、 居住用房（住宅）、文化娱乐用房以及其他各类用房等。因此，要按各类房地产需 求的比例，协调地进行建设，求得结构合理、平衡地发展。（3）房地产业效益目 标。这里所说的效益目标包括宏观效益和微观效益两个方面。由于房地产业的发 展对经济建设、环境建设和居民生活关系密切，因此宏观效益应是经济效益、社 会效益和环境效益的统一。微观效益包括劳动生产率、投资回报率和资本利润率 等。提高微观经济效益是房地产企业追求的目标，它必须服从宏观效益。只有把 宏观效益和微观效益统一起来，才能达到房地产资源配置的高效率。 （二）房地产产业政策的实施手段 房地产产业政策的目标是通过一定的产业政策手段实现的。由于房地产产业 政策是一种方向性、导向性的政策措施，因而其实施的方法主要是运用间接的经 济性的调控手段，并辅之以必要的行政控制手段。具体来说，包括：（1）间接的 经济调节手段。政府通过财政政策、货币政策、投资政策、技术政策等调节市场， 由市场影响企业，引导房地产业按政府设定的方向和目标进行经济活动。如按房 地产经济运行现实状况，运用税收政策、信贷政策，支持或抑制房地产业的发展 速度，使其与相关产业和整个国民经济的发展相适应，稳定健康的发展。（2）信 息引导手段。政府可以利用所掌握的产业发展现状、房地产开发建设总量和结构、 市场销售情况、需求变化方向等信息定期发布，使房地产企业获得正确的信息资 源；同时，还可以公布中长期的房地产产业政策，使企业明确发展方向。科学的 经济信息，诱导房地产企业进行正确的投资决策，及时调整内部结构，稳定市场， 促使房地产业正常发展。（3）直接的行政控制手段。针对房地产业发展中的倾向 性问题，政府还可以运用行政权力，对房地产业的发展方向进行直接的行政控制
如城市规划控制、土地供应量控制,以及实施住房制度改革,调整住房政策等, 使房地产业的发展符合国民经济发展的整体要求 (三)房地产产业政策的层次 房地产业本身的特点决定了房地产产业政策也划分为三个层次。 第一个层次是关系国民经济全局的总体房地产产业政策。主要是房地产产业 定位和房地产产业发展政策。前者如房地产产业分类、房地产业在整个国民经济 中所处的地位和作用、在国民生产总值中应占的比重等政策;后者如房地产业发 展的规模和速度、影响商品房市场供给量和市场需求量的相关政策等。1996年中 央作出住宅业是国民经济发展的新经济增长点的战略决策,加快住宅建设,扩大 住宅消费,以此拉动经济增长。2003年又进一步明确房地产业的支柱产业地位, 这些都是事关全局的重大房地产产业政策 第二个层次是房地产行业内部的各类政策。主要包括:土地使用制度政策 城镇住房制度及其基本政策、产业内部各类房地产商品比例结构政策、房地产综 合开发和综合经营政策、培育和完善房地产市场体系政策、房地产行业管理政策 第三个层次是各类房地产政策体系中更为具体化的政策。如规范土地市场的 一级土地市场国家垄断政策、土地使用权出让与转让政策、征地拆迁政策等;规 范房地产市场运行的房地产市场交易政策、房地产价格政策、房屋租赁政策、物 业管理政策等;实施城镇住房制度的住房供应政策、住房公积金制度、住房分配 政策等。 区分上述三个层次,主要目的在于明确不同层次的房地产产业政策的决策机 构应有的权力和所承担的决策责任,以确保房地产产业政策的科学性 、房地产经济宏观调控中的货币政策 (一)货币政策的涵义和主要任务 一般意义上的货币政策,是指一个国家的中央银行通过一定的措施调节货币 供应量,进而控制货币的投放量和需求量,最终达到总量平衡目的的政策手段。 总量平衡即社会总供给和总需求的平衡。社会总供给是指能够向市场提供的各种 最终产品和劳务,它是由投资量和投资规模决定的,与货币投放量直接相关。社 会总需求指的是有效需求,它是由货币供应量及其周转速度所体现的现实购买力 形成的。调节货币供应总量,就可以使之体现的社会总供给与社会总需求的规模
8 如城市规划控制、土地供应量控制，以及实施住房制度改革，调整住房政策等， 使房地产业的发展符合国民经济发展的整体要求。 （三）房地产产业政策的层次 房地产业本身的特点决定了房地产产业政策也划分为三个层次。 第一个层次是关系国民经济全局的总体房地产产业政策。主要是房地产产业 定位和房地产产业发展政策。前者如房地产产业分类、房地产业在整个国民经济 中所处的地位和作用、在国民生产总值中应占的比重等政策；后者如房地产业发 展的规模和速度、影响商品房市场供给量和市场需求量的相关政策等。1996 年中 央作出住宅业是国民经济发展的新经济增长点的战略决策，加快住宅建设，扩大 住宅消费，以此拉动经济增长。2003 年又进一步明确房地产业的支柱产业地位， 这些都是事关全局的重大房地产产业政策。 第二个层次是房地产行业内部的各类政策。主要包括：土地使用制度政策、 城镇住房制度及其基本政策、产业内部各类房地产商品比例结构政策、房地产综 合开发和综合经营政策、培育和完善房地产市场体系政策、房地产行业管理政策 等。 第三个层次是各类房地产政策体系中更为具体化的政策。如规范土地市场的 一级土地市场国家垄断政策、土地使用权出让与转让政策、征地拆迁政策等；规 范房地产市场运行的房地产市场交易政策、房地产价格政策、房屋租赁政策、物 业管理政策等；实施城镇住房制度的住房供应政策、住房公积金制度、住房分配 政策等。 区分上述三个层次，主要目的在于明确不同层次的房地产产业政策的决策机 构应有的权力和所承担的决策责任，以确保房地产产业政策的科学性。 二、房地产经济宏观调控中的货币政策 （一）货币政策的涵义和主要任务 一般意义上的货币政策，是指一个国家的中央银行通过一定的措施调节货币 供应量，进而控制货币的投放量和需求量，最终达到总量平衡目的的政策手段。 总量平衡即社会总供给和总需求的平衡。社会总供给是指能够向市场提供的各种 最终产品和劳务，它是由投资量和投资规模决定的，与货币投放量直接相关。社 会总需求指的是有效需求，它是由货币供应量及其周转速度所体现的现实购买力 形成的。调节货币供应总量，就可以使之体现的社会总供给与社会总需求的规模