环境日益恶化、交通拥挤以及滋生各类社会问题。这些特点对城市土地及土地利 用产生了深远的影响。城市土地与一般土地利用表现出不同的特性,具体表现在 以下几个方面 1、城市土地利用的集聚性 简单说来,城市土地利用的集聚性是指城市经济活动在空间上集中,土地利 用集约化。集聚性的突出影响在于一大批人口和企业集中于一定的空间范围内, 带来了相当的经济利益或成本节约,劳动分工得以深化,形成了专业化市场,市 场需求水平由于这种集中也能够使专业化的产业能够生存并获取一定的利润。进 而言之,人口的聚集扩大了市场需求规模,从而不仅使企业的生产规模可以在 定的范围内扩张,获得规模经济利益,同时由于市场的邻近性也降低了运输、仓 储等物流活动的成本。人口集中也促进了人与人之间的交往及文化交流,促使人 力资本投资,使城市内企业可以从中获益。集聚性带来的另一种影响在于大量人 口和企业竞争以争夺有限的空间资源,从而带来了各种集聚成本,主要表现在土 地费用提高、交通运输费用增加、交易费用提髙等 城市土地利用的高成本性 在城市化初期,城市土地利用呈现平面化发展的态势,当人口和企业规模较 小时,城市土地利用的成本还处于较低水平,这时集中带来的正面效应居于主导 地位。但是随着城市化的加速,土地利用平面化发展增加了经济活动的成本,城 市人口就业的交通运输成本增加,企业原料和产品的运输和仓储成本增加。而土 地利用垂直化趋势在一定的限度内有节约成本的优势,当垂直利用水平较高时, 反过来又会增加土地利用成本,涉及垂直运输(包括人员、相关生活资料、废物 排放等的运输)的成本呈递增态势。在城市处于成熟时期时,城市土地利用的高 成本性特性表现的更为突出。某一特定土地的利用往往受到多方面利益群体的影 响,相邻关系复杂,城市土地利用的协调成本大幅度提高。例如,在成熟城市中 进行住宅区开发,需要协调各类城市基础设施如自来水、污水排放、电信、电力、 交通、公用设施、生活服务设施等多方面的关系,因而完成房地产开发要耗费巨 额的协调成本。同时,城市土地的有限性与城市扩张对土地需求量的无限增长, 又促使地价不断上升,因而提高商务成本,甚至推动房价上涨 3、城市土地利用的高冲突性 从本质上看,城市土地利用的高成本性来源于其高冲突性。各土地利用相邻
6 环境日益恶化、交通拥挤以及滋生各类社会问题。这些特点对城市土地及土地利 用产生了深远的影响。城市土地与一般土地利用表现出不同的特性，具体表现在 以下几个方面： 1、城市土地利用的集聚性 简单说来，城市土地利用的集聚性是指城市经济活动在空间上集中，土地利 用集约化。集聚性的突出影响在于一大批人口和企业集中于一定的空间范围内， 带来了相当的经济利益或成本节约，劳动分工得以深化，形成了专业化市场，市 场需求水平由于这种集中也能够使专业化的产业能够生存并获取一定的利润。进 而言之，人口的聚集扩大了市场需求规模，从而不仅使企业的生产规模可以在一 定的范围内扩张，获得规模经济利益，同时由于市场的邻近性也降低了运输、仓 储等物流活动的成本。人口集中也促进了人与人之间的交往及文化交流，促使人 力资本投资，使城市内企业可以从中获益。集聚性带来的另一种影响在于大量人 口和企业竞争以争夺有限的空间资源，从而带来了各种集聚成本，主要表现在土 地费用提高、交通运输费用增加、交易费用提高等。 2、城市土地利用的高成本性 在城市化初期，城市土地利用呈现平面化发展的态势，当人口和企业规模较 小时，城市土地利用的成本还处于较低水平，这时集中带来的正面效应居于主导 地位。但是随着城市化的加速，土地利用平面化发展增加了经济活动的成本，城 市人口就业的交通运输成本增加，企业原料和产品的运输和仓储成本增加。而土 地利用垂直化趋势在一定的限度内有节约成本的优势，当垂直利用水平较高时， 反过来又会增加土地利用成本，涉及垂直运输（包括人员、相关生活资料、废物 排放等的运输）的成本呈递增态势。在城市处于成熟时期时，城市土地利用的高 成本性特性表现的更为突出。某一特定土地的利用往往受到多方面利益群体的影 响，相邻关系复杂，城市土地利用的协调成本大幅度提高。例如，在成熟城市中 进行住宅区开发，需要协调各类城市基础设施如自来水、污水排放、电信、电力、 交通、公用设施、生活服务设施等多方面的关系，因而完成房地产开发要耗费巨 额的协调成本。同时，城市土地的有限性与城市扩张对土地需求量的无限增长， 又促使地价不断上升，因而提高商务成本，甚至推动房价上涨。 3、城市土地利用的高冲突性 从本质上看，城市土地利用的高成本性来源于其高冲突性。各土地利用相邻
关系各方存在不同的利益诉求,在狭窄的城市空间更容易产生冲突。例如,住宅 区的采光、通风的相邻关系,由于南向建筑物影响其后建筑物采光而诱发的诉讼 层出不穷即是这种冲突的集中表现。又如,商业区中公共交通与保持一定人口流 量的关系,公共交通要求安全、快速地进行人口分流,提高道路的承载能力,而 商业区为获取利润,则要求人口在一定时间内滞留。道路隔离栏提高了公共交通 的承载能力,但是减少了人员在商业区的滞留时间,从而对商业区的繁荣和发展 产生了负面的影响,有时单纯考虑公共交通能力进行道路规划时往往会造成一个 商业区衰败甚至消失。这种高冲突性极大地制约了城市土地利用,往往会延长房 地产开发周期,导致开发成本大幅度上升。 4、城市土地利用的综合性 城市土地利用强化了专业化分工的利益,而专业化分工情况下,城市中每个 人都只从事整个社会经济活动中的某个或少数几个环节,每个人对其他人的依赖 性增强,某些环节丧失或不能有效发挥其功能,会使整个城市经济陷入混乱,从 而要求确立某种协调各部分工作的有效机制,这一问题在城市土地利用方面即表 现出具有综合性的特点。城市土地利用的综合性表现在各种用地类型如居住、商 业、办公、交通、基础设施、行政等需要综合协调,也要与城市人口规模及其发 展变迁相统一,也要求城市土地利用要有超前性的规划,同时要协调城市经济发 展与城市生态环境保护。 第二节城市土地资源配置 、土地资源合理配置的重要性 基于城市土地利用的集聚性、高成本性、高冲突性和综合性的特点,而土地 本身又具有固定性的特点,这样,一旦一个经济社会确定了某种土地资源配置形 态以后,如果其后要调整配置格局,就需要耗费巨额的协调成本,也会毁损大量 的物质财富,用经济学的术语来说,城市土地资源配置存在较大的“路径依赖性”, 旦作出某种决策,就会被这种决策“锁定”,其后调整的可能性会越来越小。由 此可见土地资源合理配置显得极其重要 1、土地资源的合理配置是集约高效利用土地的需要
7 关系各方存在不同的利益诉求，在狭窄的城市空间更容易产生冲突。例如，住宅 区的采光、通风的相邻关系，由于南向建筑物影响其后建筑物采光而诱发的诉讼 层出不穷即是这种冲突的集中表现。又如，商业区中公共交通与保持一定人口流 量的关系，公共交通要求安全、快速地进行人口分流，提高道路的承载能力，而 商业区为获取利润，则要求人口在一定时间内滞留。道路隔离栏提高了公共交通 的承载能力，但是减少了人员在商业区的滞留时间，从而对商业区的繁荣和发展 产生了负面的影响，有时单纯考虑公共交通能力进行道路规划时往往会造成一个 商业区衰败甚至消失。这种高冲突性极大地制约了城市土地利用，往往会延长房 地产开发周期，导致开发成本大幅度上升。 4、城市土地利用的综合性 城市土地利用强化了专业化分工的利益，而专业化分工情况下，城市中每个 人都只从事整个社会经济活动中的某个或少数几个环节，每个人对其他人的依赖 性增强，某些环节丧失或不能有效发挥其功能，会使整个城市经济陷入混乱，从 而要求确立某种协调各部分工作的有效机制，这一问题在城市土地利用方面即表 现出具有综合性的特点。城市土地利用的综合性表现在各种用地类型如居住、商 业、办公、交通、基础设施、行政等需要综合协调，也要与城市人口规模及其发 展变迁相统一，也要求城市土地利用要有超前性的规划，同时要协调城市经济发 展与城市生态环境保护。 第二节 城市土地资源配置 一、土地资源合理配置的重要性 基于城市土地利用的集聚性、高成本性、高冲突性和综合性的特点，而土地 本身又具有固定性的特点，这样，一旦一个经济社会确定了某种土地资源配置形 态以后，如果其后要调整配置格局，就需要耗费巨额的协调成本，也会毁损大量 的物质财富，用经济学的术语来说，城市土地资源配置存在较大的“路径依赖性”， 一旦作出某种决策，就会被这种决策“锁定”，其后调整的可能性会越来越小。由 此可见土地资源合理配置显得极其重要。 1、土地资源的合理配置是集约高效利用土地的需要
城市土地是最为稀缺的社会资源,特别是在我国人多地少的国情下,如何节 约利用土地,发挥其最大效能,是长期的发展战略。而只有合理配置土地资源, 才能达到充分利用、集约利用的目的 2、土地资源合理配置有利于节省社会成本 在我国由于原来初始土地资源配置不合理造成巨大损失的事例屡见不鲜。例 如,原来城市规划中将住宅区与工业区交织布置,虽然在一定程度上节约就业交 通成本,但环境污染严重,日常生活环境恶化,相关医疗和污染防治成本居高不 下,当环境恶化到一定程度时,往往只能采取搬迁的办法,带来巨额的搬迁成本 被迫搬迁除了造成原有厂房、机器设备的损失外,还需要支出异地建设成本。此 外,搬迁往往造成迁出企业和机构原有社会关系断裂,间接成本支出也相当庞大。 又如,某些城市在地铁沿线过度开发住宅,造成地铁的交通承载能力超负荷, 重地影响了人们出行和就业,造成巨大的社会成本。这种情况同时还会使物流成 本增加,经济活动的商务成本提髙,造成投资外流,影响当地经济发展的潜力 反过来损害了土地资源本身的价值。因此,只有合理配置土地资源,才能从整体 上节省社会成本。 3、土地资源配置是城市功能布局合理化的基础性条件 城市是经济、政治、文化中心,各类产业、行业和交通、道路等设施都需要 用地。因此要使城市功能合理布局,先决条件是要合理配置土地资源,以保证城 市规划的顺利实施。 4、土地资源合理配置是城市集聚效应发挥所必需 土地资源配置不合理很容易使城市过度拥挤,呈平面化、粗放式发展,城市 集聚经济效应难以有效发挥。土地资源配置不合理会降低土地的使用效率,在同 等条件下,土地能够承载的人口和企业数量偏小,无法达到最优土地利用水平。 例如,城市中会出现某些区域过度集中、拥挤,在上下班高峰期人流无法及时有 效的疏散,交通拥塞严重等。另一方面,土地资源配置不合理使城市无限制地向 外围扩展,城市范围的粗放式扩张加剧了部分区域拥挤,例如居住区向郊区延伸, 延长了居民就业的交通距离,进一步加剧了城市主干道拥挤程度。由此,城市所 具有的通过集聚节约成本的倾向被大大抵消。只有合理配置资源,才能在有限的 土地上充分发挥城市的集聚效应 5、土地资源配置合理化是城市生态环境建设的迫切要求
8 城市土地是最为稀缺的社会资源，特别是在我国人多地少的国情下，如何节 约利用土地，发挥其最大效能，是长期的发展战略。而只有合理配置土地资源， 才能达到充分利用、集约利用的目的。 2、土地资源合理配置有利于节省社会成本 在我国由于原来初始土地资源配置不合理造成巨大损失的事例屡见不鲜。例 如，原来城市规划中将住宅区与工业区交织布置，虽然在一定程度上节约就业交 通成本，但环境污染严重，日常生活环境恶化，相关医疗和污染防治成本居高不 下，当环境恶化到一定程度时，往往只能采取搬迁的办法，带来巨额的搬迁成本。 被迫搬迁除了造成原有厂房、机器设备的损失外，还需要支出异地建设成本。此 外，搬迁往往造成迁出企业和机构原有社会关系断裂，间接成本支出也相当庞大。 又如，某些城市在地铁沿线过度开发住宅，造成地铁的交通承载能力超负荷，严 重地影响了人们出行和就业，造成巨大的社会成本。这种情况同时还会使物流成 本增加，经济活动的商务成本提高，造成投资外流，影响当地经济发展的潜力， 反过来损害了土地资源本身的价值。因此，只有合理配置土地资源，才能从整体 上节省社会成本。 3、土地资源配置是城市功能布局合理化的基础性条件 城市是经济、政治、文化中心，各类产业、行业和交通、道路等设施都需要 用地。因此要使城市功能合理布局，先决条件是要合理配置土地资源，以保证城 市规划的顺利实施。 4、土地资源合理配置是城市集聚效应发挥所必需 土地资源配置不合理很容易使城市过度拥挤，呈平面化、粗放式发展，城市 集聚经济效应难以有效发挥。土地资源配置不合理会降低土地的使用效率，在同 等条件下，土地能够承载的人口和企业数量偏小，无法达到最优土地利用水平。 例如，城市中会出现某些区域过度集中、拥挤，在上下班高峰期人流无法及时有 效的疏散，交通拥塞严重等。另一方面，土地资源配置不合理使城市无限制地向 外围扩展，城市范围的粗放式扩张加剧了部分区域拥挤，例如居住区向郊区延伸， 延长了居民就业的交通距离，进一步加剧了城市主干道拥挤程度。由此，城市所 具有的通过集聚节约成本的倾向被大大抵消。只有合理配置资源，才能在有限的 土地上充分发挥城市的集聚效应。 5、土地资源配置合理化是城市生态环境建设的迫切要求