(二)房地产经营与管理的关系 科学预测 科学地预测、决策并合理地组织、 协调和控制房地产生产和流通过程 的各项经济活动,就是房地产经营 管理的主要内容。 205房价? 合理决策 領决策 计划组织领导控制 确定目标,决定需要指导和激对活动 制定战略,/做什 励所有参进行监导致 实现组织 与者,以控,以 宣称的目 以及开发分 怎么做, 及解决冲|确保其 标 计划以协调由谁去做突按计划 完成 14 房地产经济学⊙2017SUFE
房地产经济学© 2017 SUFE （二）房地产经营与管理的关系 科学地预测、决策并合理地组织、 协调和控制房地产生产和流通过程 的各项经济活动，就是房地产经营 管理的主要内容。 合理决策 14 科学预测
(二)房地产经营与管理的关系 在社会化大生产条件下,对房地产的开发建设及出售、出租等进行 各自独立的经营管理,不仅是可能的,而且是必要的。 万科集团组织机构 监事长 [想经理 总经水 秘书处 档室 行政部 职能部门 各管我结中心国研中心[管理圳理物理部队力资面计 项目公司 大连万科 天津万科 北京方料万料 武汉万科 南京万 项目部门 财务部][的]程管理][合部 分管工程 管务 分管富镇 言息等功 能集合 预算 明确分工,专业化独立经营,由专门部门完成特定职能,可以提高经营管理的效率 15 房地产经济学⊙2017SUFE
房地产经济学© 2017 SUFE （二）房地产经营与管理的关系 在社会化大生产条件下，对房地产的开发建设及出售、出租等进行 各自独立的经营管理，不仅是可能的，而且是必要的。 明确分工，专业化独立经营，由专门部门完成特定职能，可以提高经营管理的效率 15
(二)房地产经营与管理的关系(案例) 商务地产开发、持有的平衡是 金融街长期将面对的艰难选择 未来5~1年,金融街 开发 商务地产开发业务具 持有经营是长 备充足的市场、获 空间,开发业务应建 净资产和净资产收益率 单位:亿元 期竞争优势来 开发销售是短 立市场领先优势 对于物业持有,金 180118153%815%5期快速资本增 街需要建立量入为出 值手段 的措施,谨慎并积极 逐步控制优质物业资 2481 源,是免长期竞争优 2027 势的丧失;一且金融 CAGR=39%o 街打通国内或国外房 地产金驶渠道,实现 1107 国内区域经济梯级发展, 优质物业持有经营状利稳定成对长期规模 929 长,别是一线城市优质物业的有效控制,物业持 1,开发销售需要白有资金规 作为国定收益品种已成为国际有方式可由谨值开发 模适中(10-20亿),周转 资本投资持有的热点 自留迅速过渡为内外 部结合的投资收购 速度快(3~4年),现阶段 ·持有需要规模化的长期资金 2002 2003 2004 2005 获利性较高(15%-20%年 取得规模化优势 (80-10亿乙),现阶段年收益 来源:金融街2006-2016企业发展战略 投资收益率) 性较低(6%-12%),资金周转 速度慢(回收期8-15年 房地房地产企业的经济活动中根据企业内部和外部的条 产经件,确定房地产开发建设与出售、出租活动的方向、 营 目标和规模 16 房地产经济学⊙2017SUFE
房地产经济学© 2017 SUFE （二）房地产经营与管理的关系（案例） 房地 产经 营 房地产企业的经济活动中，根据企业内部和外部的条 件，确定房地产开发建设与出售、出租活动的方向、 目标和规模 商务地产开发、持有的平衡是 金融街长期将面对的艰难选择 16 来源：金融街2006-2016企业发展战略