(包括租金)能得到价值补偿,必然纳入生产成本,成为商品价格的构成部分。 从消费领域的角度分析,住房消费是劳动力再生产费用中的重要组成部分。任何 商品生产都离不开劳动力这个生产要素,劳动力的价格是由劳动力生产和再生产 的成本费用来决定的,住房作为最基本的价值量最大的生活资料,必然纳入劳动 力再生产成本,因而住房价格作为劳动力要素价格之一,也就影响到商品的生产 成本,最终影响到一切商品的价格。由此可见,房地产价格是整个市场价格体系 中非常重要的基础价格之一。在计划经济体制下,土地行政划拨、住房实物福利 分配,不计入或很少计入成本,人为压低了商品生产的真实成本,导致价格扭曲, 价格体系极不合理。为要彻底解决这一问题,需要从理论上明确房地产价格的基 础地位,在实践中不断深化土地使用制度改革和住房制度改革。 (二)房地产价格的主要功能和作用 房地产价格在市场价格体系中的基础地位,决定了它在市场经济中具有非 常重要的功能和作用。具体表现在 首先,作为基础性价格,房地产价格水平一定程度上决定着市场总体价格 水平。表现在房地产价格作为生产要素价格,既影响商品生产的物质成本,又影 响工资成本,房地产价格合理与否,不仅决定着生产成本和一切商品市场价格的 真实程度,而且由于住房的价值量大在家庭消费支出中占有较大比重,住房价格 在全社会消费价格中的权重相应较大,对整个市场消费价格也表现出一定程度上 的决定作用 其次,住房作为重要的消费资料,住房价格对调节居民的生活水平有重要 的功能和作用。住房价格高居民承受能力低,居住水平和居住质量会由此下降 反之住房价格水平低,能增强居民的购房能力,相应提髙居民的居住水平和居住 质量。因此,住房价格的高低成为关系到居民切身利益的重大经济问题和社会问 题 再次,价格作为市场经济最重要的调节机制,还发挥着调节房地产市场供 求总量和结构的重要作用。表现为可以调节房地产供求关系,商品房价格高,开 发商有利可图,增加开发量,由此增加供给,而房价高,消费者减少购买,也会 缩小需求;反之商品房价格低,开发商无利可图,就缩减开发量,由此减少供给, 而房价低,促使消费者购买,又会增加需求,这样就可以利用价格杠杆调节商品 房供求,实现供求总量平衡。同时,不同类型、不同层次的房地产价格结构的合 理化,还可以促使商品房供给结构与消费结构相适应,从而达到房地产结构平衡
6 （包括租金）能得到价值补偿，必然纳入生产成本，成为商品价格的构成部分。 从消费领域的角度分析，住房消费是劳动力再生产费用中的重要组成部分。任何 商品生产都离不开劳动力这个生产要素，劳动力的价格是由劳动力生产和再生产 的成本费用来决定的，住房作为最基本的价值量最大的生活资料，必然纳入劳动 力再生产成本，因而住房价格作为劳动力要素价格之一，也就影响到商品的生产 成本，最终影响到一切商品的价格。由此可见，房地产价格是整个市场价格体系 中非常重要的基础价格之一。在计划经济体制下，土地行政划拨、住房实物福利 分配，不计入或很少计入成本，人为压低了商品生产的真实成本，导致价格扭曲， 价格体系极不合理。为要彻底解决这一问题，需要从理论上明确房地产价格的基 础地位，在实践中不断深化土地使用制度改革和住房制度改革。 （二）房地产价格的主要功能和作用 房地产价格在市场价格体系中的基础地位，决定了它在市场经济中具有非 常重要的功能和作用。具体表现在： 首先，作为基础性价格，房地产价格水平一定程度上决定着市场总体价格 水平。表现在房地产价格作为生产要素价格，既影响商品生产的物质成本，又影 响工资成本，房地产价格合理与否，不仅决定着生产成本和一切商品市场价格的 真实程度，而且由于住房的价值量大在家庭消费支出中占有较大比重，住房价格 在全社会消费价格中的权重相应较大，对整个市场消费价格也表现出一定程度上 的决定作用。 其次，住房作为重要的消费资料，住房价格对调节居民的生活水平有重要 的功能和作用。住房价格高居民承受能力低，居住水平和居住质量会由此下降； 反之住房价格水平低，能增强居民的购房能力，相应提高居民的居住水平和居住 质量。因此，住房价格的高低成为关系到居民切身利益的重大经济问题和社会问 题。 再次，价格作为市场经济最重要的调节机制，还发挥着调节房地产市场供 求总量和结构的重要作用。表现为可以调节房地产供求关系，商品房价格高，开 发商有利可图，增加开发量，由此增加供给，而房价高，消费者减少购买，也会 缩小需求；反之商品房价格低，开发商无利可图，就缩减开发量，由此减少供给， 而房价低，促使消费者购买，又会增加需求，这样就可以利用价格杠杆调节商品 房供求，实现供求总量平衡。同时，不同类型、不同层次的房地产价格结构的合 理化，还可以促使商品房供给结构与消费结构相适应，从而达到房地产结构平衡
在这里,房地产价格机制与供求机制是交互作用共同发挥其调节功能的。 第二节房地产价格的形成和运动 房地产价格形成的基本原理 在市场经济条件下,任何商品的价格都是由市场形成的。所谓市场形成价 格,就是由市场经济客观存在的规律即价值规律、供求规律和竞争规律调节价格。 其中,商品的价值是价格的基础,价格则是价值的货币表现,而供求关系的变动 和竞争的展开又影响价格围绕价值上下波动,商品的市场价格正是由这三大规律 交互作用所形成的。马克思主义经济学的这一基本原理对房地产价格也是基本适 用的。但同时,由于房地产的特点,房地产价格的形成又具有一定的特殊性。 房地产的内在价值,仍然是房地产价格形成的基础。具体到一个房地产企 业在制定某一宗房地产商品的销售价格时,首先考虑的是生产成本,同时获取 定的利润,因此,商品房的价值构成即生产成本加开发利润就成为房地产价格形 成的基础。作为消费者,在购房时,不仅要满足自己的使用需要,而且必然要考 虑到“物有所值”,能带来相应的物质利益,房地产的内在价值也成为购房决策 的重要依据。 同时,供求规律和竞争规律也是调节房地产价格的重要因素 商品的价格受供求关系影响而上下波动,波动的轴心是商品价值,当市场 价格高于价值时,市场供大于求,供求机制会抑制商品价格,使之下降;当市场 价格低于价值时,市场供不应求,供求机制会提升商品价格,使其上升;当市场 供给和需求趋向平衡时,则形成均衡价格。这就是商品市场的供求原理。房地产 市场上也同样存在着供求原理,商品房价格随供求关系变化而上下波动,如本章 第一节所述,所不同的是,由于房地产的个别性,房地产供给的弹性很小,因此, 房地产的均衡价格主要是由需求曲线的位置和形状决定的。近年来全国各大城市 普遍出现商品房价格快速上涨的现象,究其原因主要是由于商品住房竣工面积小 于销售面积,出现供不应求的态势所造成的。因此经抑制房价涨幅过大的主要措 施应是扩大商品住房的供给量,适度控制需求,通过调整供求关系来调节房价。 商品的市场价格还受到竞争规律的调节。一般情况下,供给方之间的激烈 竞争会使商品价格下降,需求方之间的竞争会使价格上升,最终供给方与需求方 之间的竞争,在供求平衡的情况下则会趋向均衡价格。但由于土地所有权和经营
7 在这里，房地产价格机制与供求机制是交互作用共同发挥其调节功能的。 第二节 房地产价格的形成和运动 一、房地产价格形成的基本原理 在市场经济条件下，任何商品的价格都是由市场形成的。所谓市场形成价 格，就是由市场经济客观存在的规律即价值规律、供求规律和竞争规律调节价格。 其中，商品的价值是价格的基础，价格则是价值的货币表现，而供求关系的变动 和竞争的展开又影响价格围绕价值上下波动，商品的市场价格正是由这三大规律 交互作用所形成的。马克思主义经济学的这一基本原理对房地产价格也是基本适 用的。但同时，由于房地产的特点，房地产价格的形成又具有一定的特殊性。 房地产的内在价值，仍然是房地产价格形成的基础。具体到一个房地产企 业在制定某一宗房地产商品的销售价格时，首先考虑的是生产成本，同时获取一 定的利润，因此，商品房的价值构成即生产成本加开发利润就成为房地产价格形 成的基础。作为消费者，在购房时，不仅要满足自己的使用需要，而且必然要考 虑到“物有所值”，能带来相应的物质利益，房地产的内在价值也成为购房决策 的重要依据。 同时，供求规律和竞争规律也是调节房地产价格的重要因素。 商品的价格受供求关系影响而上下波动，波动的轴心是商品价值，当市场 价格高于价值时，市场供大于求，供求机制会抑制商品价格，使之下降；当市场 价格低于价值时，市场供不应求，供求机制会提升商品价格，使其上升；当市场 供给和需求趋向平衡时，则形成均衡价格。这就是商品市场的供求原理。房地产 市场上也同样存在着供求原理，商品房价格随供求关系变化而上下波动，如本章 第一节所述，所不同的是，由于房地产的个别性，房地产供给的弹性很小，因此， 房地产的均衡价格主要是由需求曲线的位置和形状决定的。近年来全国各大城市 普遍出现商品房价格快速上涨的现象，究其原因主要是由于商品住房竣工面积小 于销售面积，出现供不应求的态势所造成的。因此经抑制房价涨幅过大的主要措 施应是扩大商品住房的供给量，适度控制需求，通过调整供求关系来调节房价。 商品的市场价格还受到竞争规律的调节。一般情况下，供给方之间的激烈 竞争会使商品价格下降，需求方之间的竞争会使价格上升，最终供给方与需求方 之间的竞争，在供求平衡的情况下则会趋向均衡价格。但由于土地所有权和经营
权的垄断以及房地产的区域性和个别性,使房地产市场的竞争不能充分展开,带 有某种垄断性竞争的特点,这种不充分的竞争,常常使某个区域、某个时段的商 品房价格不能随供求关系的变化而得到及时调整,也使地区之间商品房价格造成 较大的差异。 此外,预期原理对房地产价格形成也有特殊作用。一宗房地产的价格,也 取决于人们对该房地产在其耐用期内效用、供求关系的预期,这就是房地产价格 形成的预期原理。在日常生活中,我们可以看到这种现象,如当某一个城市的有 关政府公布将在某地兴建大型基础设施或公共设施,譬如桥梁、地铁、开放式绿 地等,则其周围的房地产价格便会悄然上升,这就是预期原理的作用。因为人们 对这些大型设施周围的房地产的预期效用看好,所以这些房地产的市场需求增 加,从而引起价格上升。 、影响房地产价格的因素 房地产价格受各种因素的影响而发生变动,要掌握房地产价格的运动规律, 必须弄清影响房地产价格的因素。 根据各种影响房地产价格因素自身的性质,可以将其分为经济因素、社会 因素、行政政治因素、房地产的内在因素和环境因素 (一)经济因素 影响房地产价格的因素主要是国家、地区或城市的经济发展水平、经济增 长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况。 这些因素会影响房地产市场的总体供求,特别是影响需求。通常来讲,一个地区 的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投 资水平越髙,财政收入越多、金融形势越好,房地产市场需求就越大,房地产价 格总体水平也越高。反之,房地产价格总体水平越低。从中国的情况来看,改革 开放20多年后的今天与改革初相比,房地产价格有了巨幅增长,就是源于全国 的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。而从目前来 看,沿海地区与内地,北京、上海、广州、深圳等大城市与一般城市之间,房地 产价格水平有较为显著的差异,这也主要是由于这些城市之间,在以上经济因素 方面存在的明显差异所造成的 (二)社会因素 影响房地产价格的社会因素包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况
8 权的垄断以及房地产的区域性和个别性，使房地产市场的竞争不能充分展开，带 有某种垄断性竞争的特点，这种不充分的竞争，常常使某个区域、某个时段的商 品房价格不能随供求关系的变化而得到及时调整，也使地区之间商品房价格造成 较大的差异。 此外，预期原理对房地产价格形成也有特殊作用。一宗房地产的价格，也 取决于人们对该房地产在其耐用期内效用、供求关系的预期，这就是房地产价格 形成的预期原理。在日常生活中，我们可以看到这种现象，如当某一个城市的有 关政府公布将在某地兴建大型基础设施或公共设施，譬如桥梁、地铁、开放式绿 地等，则其周围的房地产价格便会悄然上升，这就是预期原理的作用。因为人们 对这些大型设施周围的房地产的预期效用看好，所以这些房地产的市场需求增 加，从而引起价格上升。 二、影响房地产价格的因素 房地产价格受各种因素的影响而发生变动，要掌握房地产价格的运动规律， 必须弄清影响房地产价格的因素。 根据各种影响房地产价格因素自身的性质，可以将其分为经济因素、社会 因素、行政政治因素、房地产的内在因素和环境因素。 （一）经济因素 影响房地产价格的因素主要是国家、地区或城市的经济发展水平、经济增 长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况。 这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区 的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投 资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房地产价 格总体水平也越高。反之，房地产价格总体水平越低。从中国的情况来看，改革 开放 20 多年后的今天与改革初相比，房地产价格有了巨幅增长，就是源于全国 的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。而从目前来 看，沿海地区与内地，北京、上海、广州、深圳等大城市与一般城市之间，房地 产价格水平有较为显著的差异，这也主要是由于这些城市之间，在以上经济因素 方面存在的明显差异所造成的。 （二）社会因素 影响房地产价格的社会因素包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况
社会治安、文化与时尚等。其中,人口因素包括人口的数量、密度、结构(如文 化结构、职业结构、收入水平结构等);家庭因素指家庭数量、家庭构成状况等; 文化与时尚主要指文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等。 社会因素对房地产价格的影响作用是相当复杂的,它的作用方式不如经济 因素那样直截了当,作用过程也比较长,是一种渗透性的影响。如城市形成历史, 对一个地区房地产价格水平的影响,虽然不如经济因素的影响那样明显,但却常 常是非常深远并具根本性的,在中国许多城市中,某一个特定的区域,由于其独 特的发展历史,而始终成为房地产价格水平的高值区,如上海的外滩、徐家汇、 厦门的鼓浪屿、青岛的八大观等。有些社会因素对房地产价格的影响在不同的阶 段,作用结果是不同的。如人口密度的提高,一开始会造成房地产需求的增加, 引起房地产价格上升,但发展到一定程度,则会造成生活环境恶化,有可能引起 需求量减少,房地产价格下降。 (三)行政与政治因素 行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市 规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施 政治因素主要指政局安定程度、国与国之间的政治、军事关系等。行政和政治因 素都是由国家机器来体现的,因此它对房地产价格的影响作用也比较突出。如城 市规划对一块土地用途的确定,决定了这一地块的价格的基本水平。与经济和社 会因素不同,行政和政治因素对房地产价格影响作用的速度相对较快,如果说经 济、社会因素的作用是渐变式的,则行政和政治因素的作用可以说是突变式的 如,加强宏观调控,紧缩固定资产投资规模,收紧银根政策,会使所在地的房地 产需求减少,房地产价格在较短的时间内迅速下跌。 (四)房地产内在因素和周边环境因素 这个因素主要是指房地产自身及其周边环境状态,如土地的位置、面积、 形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量,以及 所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等。首先,房地产自身的内 在因素对房地产的生产成本和效用起着重大的制约作用,从而影响着房地产的价 格。如地价上涨,建筑材料涨价,会带来成本推进型房价上升。商品房内在品质 提高,效用增大也会造成内在品质提高型房价上涨。再如,房屋的朝向也会影响 房价。在中纬度地区,朝南的住宅,就比朝北的住宅舒适,因而价格也高。由于 房地产的个别性,房地产价格受自身因素(特别是一些与自然有关的因素)制约
9 社会治安、文化与时尚等。其中，人口因素包括人口的数量、密度、结构（如文 化结构、职业结构、收入水平结构等）；家庭因素指家庭数量、家庭构成状况等； 文化与时尚主要指文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等。 社会因素对房地产价格的影响作用是相当复杂的，它的作用方式不如经济 因素那样直截了当，作用过程也比较长，是一种渗透性的影响。如城市形成历史， 对一个地区房地产价格水平的影响，虽然不如经济因素的影响那样明显，但却常 常是非常深远并具根本性的，在中国许多城市中，某一个特定的区域，由于其独 特的发展历史，而始终成为房地产价格水平的高值区，如上海的外滩、徐家汇、 厦门的鼓浪屿、青岛的八大观等。有些社会因素对房地产价格的影响在不同的阶 段，作用结果是不同的。如人口密度的提高，一开始会造成房地产需求的增加， 引起房地产价格上升，但发展到一定程度，则会造成生活环境恶化，有可能引起 需求量减少，房地产价格下降。 （三）行政与政治因素 行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市 规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施。 政治因素主要指政局安定程度、国与国之间的政治、军事关系等。行政和政治因 素都是由国家机器来体现的，因此它对房地产价格的影响作用也比较突出。如城 市规划对一块土地用途的确定，决定了这一地块的价格的基本水平。与经济和社 会因素不同，行政和政治因素对房地产价格影响作用的速度相对较快，如果说经 济、社会因素的作用是渐变式的，则行政和政治因素的作用可以说是突变式的。 如，加强宏观调控，紧缩固定资产投资规模，收紧银根政策，会使所在地的房地 产需求减少，房地产价格在较短的时间内迅速下跌。 （四）房地产内在因素和周边环境因素 这个因素主要是指房地产自身及其周边环境状态，如土地的位置、面积、 形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及 所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等。首先，房地产自身的内 在因素对房地产的生产成本和效用起着重大的制约作用，从而影响着房地产的价 格。如地价上涨，建筑材料涨价，会带来成本推进型房价上升。商品房内在品质 提高，效用增大也会造成内在品质提高型房价上涨。再如，房屋的朝向也会影响 房价。在中纬度地区，朝南的住宅，就比朝北的住宅舒适，因而价格也高。由于 房地产的个别性，房地产价格受自身因素（特别是一些与自然有关的因素）制约