(4)个人住房抵押贷款可以实行证券化 个人住房抵押贷款可以实行证券化,具体的流程比较复 杂,其核心内容就是抵押债权的标准化集成,然后分割成标 准化证券品种在资本市场上交易。如深圳目前就有信托性质 “住房抵押贷款债券” 为了使长期资产短期化,即使长期资产具有流动性,对房地产 进行证券化,方式 1、房地产本身或所有权(在我国为土地使用权和房屋所有权) 的证券化,将房地产本身的价值或产权进行小额分割,并以 证券的形式表示 2、房地产抵押债券证券化,将期长额大的抵押债券进行小额 分割以有价证券的形式
⑷个人住房抵押贷款可以实行证券化 个人住房抵押贷款可以实行证券化，具体的流程比较复 杂，其核心内容就是抵押债权的标准化集成，然后分割成标 准化证券品种在资本市场上交易。如深圳目前就有信托性质 “住房抵押贷款债券”。 为了使长期资产短期化，即使长期资产具有流动性，对房地产 进行证券化，方式： 1、房地产本身或所有权（在我国为土地使用权和房屋所有权） 的证券化，将房地产本身的价值或产权进行小额分割，并以 证券的形式表示 2、房地产抵押债券证券化，将期长额大的抵押债券进行小额 分割以有价证券的形式
(5)个人住房贷款业务具有一定的政策性 个人住房贷款具有一定的政策性,包括利率、税收 基本保障等方面的公平性的体现,也包括政府在一定地区、 定时期的产业政策倾向。特别是在利率非完全市场化的国 家,个人住房贷款的政策性特点更加明显。 (6)个人住房贷款成本较高,但效益较好 个人住房贷款的经营成本虽然较高,但由于担保条件 比较严格,资金的安全性较好,利率和期限较合理,回报相 当稳定,其经济效益尤其突出,是各种金融机构非常重视和 争相发展的服务品种
⑸个人住房贷款业务具有一定的政策性 个人住房贷款具有一定的政策性，包括利率、税收、 基本保障等方面的公平性的体现，也包括政府在一定地区、 一定时期的产业政策倾向。特别是在利率非完全市场化的国 家，个人住房贷款的政策性特点更加明显。 ⑹个人住房贷款成本较高，但效益较好 个人住房贷款的经营成本虽然较高，但由于担保条件 比较严格，资金的安全性较好，利率和期限较合理，回报相 当稳定，其经济效益尤其突出，是各种金融机构非常重视和 争相发展的服务品种
二、个人住房贷款的种类 1.政策性个人住房抵押贷款 政策性住房贷款包括政府和企业(单位)等多种,目前主要是政府 的政策性住房贷款。政府的政策性住房贷款包括住房公积金贷款和政府 贴息贷款(如各种的安居工程或其他专门对象的非市场价格房屋供给 等)。企业单位的政策性住房贷款事实上是单位福利的一种,主要也是 贴息贷款,即单位为本单位的职工购房提供贷款贴息,以奖励其忠诚服 务 2.商业性个人住房抵押贷款 商业性的个人住房贷款是商业银行利用自己的资金条件,自主经营 的住房抵押贷款,也称住房按揭贷款。不同银行的具体产品不同,主要 有个人住房贷款、个人装修贷款、个人商业用房贷款、二手房按揭贷款、 个人住房抵押消费贷款、个人自建住房贷款等 3.个人住房组合贷款 个人住房组合贷款是上述二者的结合,是在政策性贷款不足以支持 购房者购买理想住房时,由商业银行提供一定的自营性住房贷款的情形
二、个人住房贷款的种类 1.政策性个人住房抵押贷款 政策性住房贷款包括政府和企业（单位）等多种，目前主要是政府 的政策性住房贷款。政府的政策性住房贷款包括住房公积金贷款和政府 贴息贷款（如各种的安居工程或其他专门对象的非市场价格房屋供给 等）。企业单位的政策性住房贷款事实上是单位福利的一种，主要也是 贴息贷款，即单位为本单位的职工购房提供贷款贴息，以奖励其忠诚服 务。 2.商业性个人住房抵押贷款 商业性的个人住房贷款是商业银行利用自己的资金条件，自主经营 的住房抵押贷款，也称住房按揭贷款。不同银行的具体产品不同，主要 有个人住房贷款、个人装修贷款、个人商业用房贷款、二手房按揭贷款、 个人住房抵押消费贷款、个人自建住房贷款等。 3.个人住房组合贷款 个人住房组合贷款是上述二者的结合，是在政策性贷款不足以支持 购房者购买理想住房时，由商业银行提供一定的自营性住房贷款的情形
三、我国个人住房信贷业务现状 发展迅猛 我国个人住房贷款业务虽然起步晚,但发展极为迅猛,至目前除4大 国有商业银行外,中信实业、民生、交通、光大、浦发、招商等银行都已 广泛开展此类业务,参与的贷款主体迅速增加;贷款规模发展相当迅猛, 6年增长60倍,尤其是最近几年,商业性住房贷款增加最为突出,如2002 年6月个人住房贷款余额达到6600亿元,年底就达到了8200亿元;个人住 房贷款涉及的地区和人群逐渐扩张,但仍然以东部中心城市和较高收入者 为主。 2市场化程度较低 表现为:贷款规模较小,市场规范和法律体系不够完善,业务经营手 段有待提髙,品种可选择性低,受政策性因素影响较大,参与仍然不够广 3潜力巨大 规模潜力巨大、品种潜力巨大、主体潜力巨大、服务潜力巨大
三、我国个人住房信贷业务现状 1.发展迅猛 我国个人住房贷款业务虽然起步晚，但发展极为迅猛，至目前除4大 国有商业银行外，中信实业、民生、交通、光大、浦发、招商等银行都已 广泛开展此类业务，参与的贷款主体迅速增加；贷款规模发展相当迅猛， 6年增长60倍，尤其是最近几年，商业性住房贷款增加最为突出，如2002 年6月个人住房贷款余额达到6600亿元，年底就达到了8200亿元；个人住 房贷款涉及的地区和人群逐渐扩张，但仍然以东部中心城市和较高收入者 为主。 2.市场化程度较低 表现为：贷款规模较小，市场规范和法律体系不够完善，业务经营手 段有待提高，品种可选择性低，受政策性因素影响较大，参与仍然不够广 泛。 3.潜力巨大 规模潜力巨大、品种潜力巨大、主体潜力巨大、服务潜力巨大
四、我国个人住房贷款业务前景 1业务发展环境的基本判断 (1)住宅业是我国新的经济增长点 (2)城市化加速有利于住宅业发展 (3)住房制度改革有利于住房信贷发展 (4)住房需求增长需要信贷支持 (5)金融开放需要业务创新 2发展趋势判断 (1)个人住房信贷市场竞争日趋激烈 (2)个人住房信贷将成为房地产金融的主体业务 (3业务品种将更加多元化 (4)个人住房贷款的经营管理将实现电子化、制度化、集约化 (5)委托业务成为焦点 (6)“强化管理,防范风险”是住房信贷持续发展的关键 (7)个人住房贷款将出现证券化 (8)个人住房贷款市场将更加细分
四、我国个人住房贷款业务前景 1.业务发展环境的基本判断 ⑴住宅业是我国新的经济增长点 ⑵城市化加速有利于住宅业发展 ⑶住房制度改革有利于住房信贷发展 ⑷住房需求增长需要信贷支持 ⑸金融开放需要业务创新 2.发展趋势判断 ⑴个人住房信贷市场竞争日趋激烈 ⑵个人住房信贷将成为房地产金融的主体业务 ⑶业务品种将更加多元化 ⑷个人住房贷款的经营管理将实现电子化、制度化、集约化 ⑸委托业务成为焦点 ⑹“强化管理，防范风险”是住房信贷持续发展的关键 ⑺个人住房贷款将出现证券化 ⑻个人住房贷款市场将更加细分