且其取得成本通常非常巨大,因此大多数的投资者皆运用财务杠杆以取得房地产 产权,也就是向金融机构融资以取得资金。不同的金融单位其信用成本与融资条 件不同,因此在进行融资活动时,要详细评估投资计划与各种融资机会,以选择 最有利的融资方式 3、房地产建设开发 在房地产开发中,首先要取得政府立项和规划的许可。立项和规划涉及到 资金运作及水、电、煤、路等各项配套条件,是一个相当繁杂但又十分重要的工 作。在房地产整个开发过程中,其与投资决策、土地使用权获得一起又称为开发 前期工作时期。 在上述前期工作完成之后,方可进入实质性的建设开发阶段。以后的工作 为根据规划及开发要求进行设计,然后寻找建筑商进行营造。在整个营造过程中 投资者又必须进行必要的监督或委托监理公司进行建设监理。由于开发所需要的 资金相当庞大,因此在大多数的情况下,投资者仍须向金融机构融资以取得资金。 此时,融资活动又成为一项重要的工作,如何取得与选择有利的融资机会与融资 条件,以保证建设开发进度及按时竣工完成,成为此时融资活动的主要目标。 4、房地产销售经营 在房地产销售阶段主要的工作,一是必须有完善的营销规划,包括确定目 标市场的购买者,拟定适当的营销策略及营销组织以求顺利销售。二是实际的销 售活动,包括根据市场状况及可能条件采取的各种促销手段,以及如签约、收取 订金、过户登记等具体手续。三为融资活动的进行。由于房地产金额庞大,在促 销的过程中,常常需要替买者安排有利的融资计划以吸引买者,因此融资特别是 购房抵押贷款及各项分期付款的活动也会成为这一阶段的重要工作。 在这一阶段中,某些已开发完成的房地产,如果不是以销售为目的,或者 因销售状况不理想,也可以把这部分房地产作为物业进行经营,即以经营谋利为 目的。经营的形态主要分为两大类:一类是将房地产出租给他人,并定期收取租 金获取收益。这类租赁的经营形态,投资者负担的管理成本较低,收益固定且风 险较小,但是一般而言报酬可能较低。二类则是由投资者自己经营管理,此时投 资者可能获取较高的报酬,但却须自行负担营运的风险,而且收益亦不稳定。已 开发完成的房地产,在经营阶段要依据不同的经营形态,采取不同的管理活动 如维修、更新、保全、各种费用税金的缴纳与各种收入的收取、以及实际从事营 业的必要管理活动等
6 且其取得成本通常非常巨大，因此大多数的投资者皆运用财务杠杆以取得房地产 产权，也就是向金融机构融资以取得资金。不同的金融单位其信用成本与融资条 件不同，因此在进行融资活动时，要详细评估投资计划与各种融资机会，以选择 最有利的融资方式。 3、房地产建设开发 在房地产开发中，首先要取得政府立项和规划的许可。立项和规划涉及到 资金运作及水、电、煤、路等各项配套条件，是一个相当繁杂但又十分重要的工 作。在房地产整个开发过程中，其与投资决策、土地使用权获得一起又称为开发 前期工作时期。 在上述前期工作完成之后，方可进入实质性的建设开发阶段。以后的工作 为根据规划及开发要求进行设计，然后寻找建筑商进行营造。在整个营造过程中， 投资者又必须进行必要的监督或委托监理公司进行建设监理。由于开发所需要的 资金相当庞大，因此在大多数的情况下，投资者仍须向金融机构融资以取得资金。 此时，融资活动又成为一项重要的工作，如何取得与选择有利的融资机会与融资 条件，以保证建设开发进度及按时竣工完成，成为此时融资活动的主要目标。 4、房地产销售经营 在房地产销售阶段主要的工作，一是必须有完善的营销规划，包括确定目 标市场的购买者，拟定适当的营销策略及营销组织以求顺利销售。二是实际的销 售活动，包括根据市场状况及可能条件采取的各种促销手段，以及如签约、收取 订金、过户登记等具体手续。三为融资活动的进行。由于房地产金额庞大，在促 销的过程中，常常需要替买者安排有利的融资计划以吸引买者，因此融资特别是 购房抵押贷款及各项分期付款的活动也会成为这一阶段的重要工作。 在这一阶段中，某些已开发完成的房地产，如果不是以销售为目的，或者 因销售状况不理想，也可以把这部分房地产作为物业进行经营，即以经营谋利为 目的。经营的形态主要分为两大类：一类是将房地产出租给他人，并定期收取租 金获取收益。这类租赁的经营形态，投资者负担的管理成本较低，收益固定且风 险较小，但是一般而言报酬可能较低。二类则是由投资者自己经营管理，此时投 资者可能获取较高的报酬，但却须自行负担营运的风险，而且收益亦不稳定。已 开发完成的房地产，在经营阶段要依据不同的经营形态，采取不同的管理活动， 如维修、更新、保全、各种费用税金的缴纳与各种收入的收取、以及实际从事营 业的必要管理活动等
此外,由于房地产是价高耐用的特殊商品,其维修物业管理不仅是房地产 商品售后服务的必需,而且物业管理本身也已成为房地产整体开发中不可或缺的 组成部分。因此,采取何种物业管理方法及如何真正搞好物业管理,也是房地产 整个投资过程中必须认真考虑的 第二节房地产投资风险 房地产投资风险的概念 般而言,风险是指某种不利事件发生而引起损失的可能性。或者以偏离 预期利润的可能性来定义风险,即凡低于预期利润率的事件发生的可能性都可以 称之为风险。风险主要是指发生损失的可能性,也可以看作只是没有达到预期收 益水平或者其机会成本太高的状况。任何种类的投资都存在一定的风险,房地产 投资的风险更大。 经济学中风险的测定是一个相对困难的问题,一般只能采取某种较为迂回 的方式来判断。运用数学的标准差和变差系数测定风险是基于以下的认识:某 特定的决策或投资类型,如果它的各种可能结果的概率分布越密集,这项投资的 风险就越小,即实际结果偏离期望值的可能性就越小,实际结果偏离期望值的程 度可以用标准差来较为准确地衡量。标准差在数学上用“σ”(读作 Sigma)来表 示。一般地,标准差越小概率分布越密集,有关投资的风险也就越小。通常,概 率分布的标准差可以按以下步骤求取:(1)计算概率分布的期望值。期望值=π ∑πiPi,其中πi是与第i结果相对应的收益,Pi是第i结果的发生的概率,期 望值是各项可能结果的加权平均值,以发生概率作为各项可能结果的权数。(2) 用每个可能结果的收益值减去期望值(用不加下标的π表示期望值)可以得出 组偏离期望值的离差:离差I=π-π。(3)每个离差求平方,再去乘有关结果的 发生概率,最后求离差平方和,可得概率分布的方差。方差=∞2=∑(πi-π)Pi (4)取该方差的平方根,即可以得到标准差:标准差=VG。 上述各步骤可用下面实例说明,例如有两个房地产投资方案A和B,每个方 案的投资成本都为100万元,设来年经济情况下,各方案的盈利矩阵表如下: 经济状 发生的概率 率找△投资B
7 此外，由于房地产是价高耐用的特殊商品，其维修物业管理不仅是房地产 商品售后服务的必需，而且物业管理本身也已成为房地产整体开发中不可或缺的 组成部分。因此，采取何种物业管理方法及如何真正搞好物业管理，也是房地产 整个投资过程中必须认真考虑的。 第二节 房地产投资风险 一、房地产投资风险的概念 一般而言，风险是指某种不利事件发生而引起损失的可能性。或者以偏离 预期利润的可能性来定义风险，即凡低于预期利润率的事件发生的可能性都可以 称之为风险。风险主要是指发生损失的可能性，也可以看作只是没有达到预期收 益水平或者其机会成本太高的状况。任何种类的投资都存在一定的风险，房地产 投资的风险更大。 经济学中风险的测定是一个相对困难的问题，一般只能采取某种较为迂回 的方式来判断。运用数学的标准差和变差系数测定风险是基于以下的认识：某一 特定的决策或投资类型，如果它的各种可能结果的概率分布越密集，这项投资的 风险就越小，即实际结果偏离期望值的可能性就越小，实际结果偏离期望值的程 度可以用标准差来较为准确地衡量。标准差在数学上用“σ”（读作Sigma）来表 示。一般地，标准差越小概率分布越密集，有关投资的风险也就越小。通常，概 率分布的标准差可以按以下步骤求取：（1）计算概率分布的期望值。期望值＝π ＝ΣπiPi，其中πi是与第i个结果相对应的收益，Pi是第i项结果的发生的概率，期 望值是各项可能结果的加权平均值，以发生概率作为各项可能结果的权数。（2） 用每个可能结果的收益值减去期望值（用不加下标的π表示期望值）可以得出一 组偏离期望值的离差：离差I＝πi-π。（3）每个离差求平方，再去乘有关结果的 发生概率，最后求离差平方和，可得概率分布的方差。方差＝σ2＝Σ（πi-π）Pi。 （4）取该方差的平方根，即可以得到标准差：标准差＝ 2 。 上述各步骤可用下面实例说明，例如有两个房地产投资方案A和B，每个方 案的投资成本都为100万元，设来年经济情况下，各方案的盈利矩阵表如下： 经济状态 发生的概率 投资Ａ 投资Ｂ
210万 正常 100 100万 则投资A和B的期望值为:A方案为95万元;B方案为95万元。各自的标准差 为:A方案为1803万元;B方案为6964万元。 虽然两项投资的期望值均为95万元,但是由于B的标准差大于A的标准差, 所以B方案的风险大于A投资方案。但另外需要注意一点,如果两项投资,一项 的投资额较高,另一项较低,假如在上例中,若A投资为100万元,而B投资为1000 万元,这样,实际现金流量有很大的差别。在一般情况下,B方案的标准差要大 于A方案,并不能认定B方案的风险大于A方案,需要运用变差系数去测定各自 相对风险的大小。变差系数=V=标准差期望值,即变差系数等于标准差除以期 望值,变差系数越大,表明相对风险越大。此外,前面关于风险是指某种不利事 件发生的可能性,上述是通过测定偏离期望值的程度来衡量风险,所以,高于期 望值的部分也视作对期望值的偏离,可能会引起误解,因此,从理论上来说,运 用损失概率或者低于预期值的概率来测定风险比较符合逻辑。不过,测定方法的 这种调整不会影响最终结论。在实践中,往往可以运用标准差或偏离期望值的程 度来测定风险,而不一定要用损失概率。在某些情况下,当收入不易确定时,也 可以用损失概率来衡量,这只是测定风险的不同的技术分析。 可见,从一般风险定义出发,所谓房地产风险是指房地产投资过程中,某 种低于预期利润,特别是导致投资损失的可能性。房地产投资具有最大的优势是 可以获得较高的利润。但是,它与一切投资类型一样仍然存在风险,特别是由于 房地产投资价值量大、周期长、其实物形态是不动产以及市场竞争不充分等特点 使房地产投资的风险程度更高。 、房地产投资风险的主要类型 房地产投资风险可以从两个角度进行分类,一个分类角度可以从引起风险 的主要因素进行,一般分为资产专用性风险、营运风险、财务风险、市场风险、 社会风险和自然风险。另一个角度是从衡量风险状态的角度进行,分为静态和动 态商业风险、内部和外部财务风险。当然两种分类方法存在一定的交叉,但强调 的重点有所不同,下面分而述之。 (一)房地产投资风险的第一种分类
8 高涨 0.2 120 万 210 万 正常 0.5 100 万 100 万 衰退 0.3 70 万 15 万 则投资A和B的期望值为：A方案为95万元；B方案为95万元。各自的标准差 为：A方案为18.03万元；B方案为69.64万元。 虽然两项投资的期望值均为95万元，但是由于B的标准差大于A的标准差， 所以B方案的风险大于A投资方案。但另外需要注意一点，如果两项投资，一项 的投资额较高，另一项较低，假如在上例中，若A投资为100万元，而B投资为1000 万元，这样，实际现金流量有很大的差别。在一般情况下，B方案的标准差要大 于A方案，并不能认定B方案的风险大于A方案，需要运用变差系数去测定各自 相对风险的大小。变差系数＝V＝标准差/期望值，即变差系数等于标准差除以期 望值，变差系数越大，表明相对风险越大。此外，前面关于风险是指某种不利事 件发生的可能性，上述是通过测定偏离期望值的程度来衡量风险，所以，高于期 望值的部分也视作对期望值的偏离，可能会引起误解，因此，从理论上来说，运 用损失概率或者低于预期值的概率来测定风险比较符合逻辑。不过，测定方法的 这种调整不会影响最终结论。在实践中，往往可以运用标准差或偏离期望值的程 度来测定风险，而不一定要用损失概率。在某些情况下，当收入不易确定时，也 可以用损失概率来衡量，这只是测定风险的不同的技术分析。 可见，从一般风险定义出发，所谓房地产风险是指房地产投资过程中，某 种低于预期利润，特别是导致投资损失的可能性。房地产投资具有最大的优势是 可以获得较高的利润。但是，它与一切投资类型一样仍然存在风险，特别是由于 房地产投资价值量大、周期长、其实物形态是不动产以及市场竞争不充分等特点， 使房地产投资的风险程度更高。 二、房地产投资风险的主要类型 房地产投资风险可以从两个角度进行分类，一个分类角度可以从引起风险 的主要因素进行，一般分为资产专用性风险、营运风险、财务风险、市场风险、 社会风险和自然风险。另一个角度是从衡量风险状态的角度进行，分为静态和动 态商业风险、内部和外部财务风险。当然两种分类方法存在一定的交叉，但强调 的重点有所不同，下面分而述之。 （一）房地产投资风险的第一种分类