主要内容 市经营 城市经营与土地管理 科学的土地规划是可持续利用前提 叶剑平 学、可实施性 中国人民大学土地管理系 场开发与资源配置效率 透明土地市场,及时发布土地市场信息 2003年2月22日山西晋城 城市经营 房期鸟和品体集路是度 城市经营概念 问题提出,50十年代西方学者针对建设资金不足 的,政策制度人文环 宅建设 1.2城市经营对象和意义 1.3城市经营程序 对于非资产型通过“政府搭合 也是城市经耆的主要对象。我国土地 国有,主要财政收入。与国外不同 国城市经营意义 有效配置资源 来投簧 ≯促进社会财富增长 提高城市竞争力 ⑦分析城市特点}[确定城市发展目标 改善设城市面貌,提高社会、经济、生态效益。 提高人民生活水平和生活质量,使市民安居乐业 制定营销战略 营销推广 组织执行、控制和维护
1 1 城市经营与土地管理 叶剑平 中国人民大学土地管理系 2003年2月22日山西 晋城 2 主要内容 1. 城市经营 城市经营概念 城市经营对象 城市定位与营销推广 2. 城市经营与土地管理 科学的土地规划是可持续利用前提 土地计划的科学、可实施性 土地市场调控 一级土地市场开发与资源配置效率 建立公开透明土地市场，及时发布土地市场信息 3. 土地招标拍卖 4. 几点想法 3 一、城市经营 1.1城市经营概念 问题提出，50十年代西方学者针对建设资金不足 而提出，90十年代我国大连市提出。 随着中国市场经济的不断发展以及城市化进程的 加快，城市之间和企业一样相互间既存在合作也 存在竞争。如何提高城市的整体效益，解决好城 市建设、改造资金不足、吸引外来资金，提升城 市的竞争力等问题，是摆在各级政府重要课题。 城市经济学是运用经济学的理论来研究城市土地 利用、交通运输、城市环境、住宅建设、公共财 政等方面的问题。 4 城市经营概念。将城市作为一个运行的经济系统，以城市 经济理论为依据，运用市场机制和市场规律来调控城市发 展的一项经营管理活动。 城市经营目的。是使公共资产保值增值，提升城市在国际 或国内、省内、抑或区域内的地位。 城市经营的主体。政府主导，企业参与，市民为主力军。 城市经营客体。包括有形和无形，有形的包括公共物品和 非公共产品。如基础设施、土地、风景名胜、城市特色建 筑、企业；无形的如文化、品牌、公民文明程度、气候环 境、区位、政策制度等。城市经营的主体也可分为资产型 的和非资产型的，土地就属资产型的，政策制度人文环境 则属非资产型的。 资产型的价值可以通过货币来衡量，非资产型的价值难以用 货币衡量，但它对城市总体资产的经营有重要影响，如投 资环境、居民的文化水平和文明程度等对有效利用资源、 促进社会财富增长、提高城市竞争力、改善城市面貌，提 高城市的社会、经济、环境效益方面起到关键作用。 5 1.2城市经营对象和意义 城市经营对象。有形和无形或资产型和非资产 型。城市土地是城市经营的主要对象。我国土地 国有，主要财政收入。与国外不同。 城市经营意义。 Ø 有效配置资源 Ø 促进社会财富增长 Ø 提高城市竞争力 Ø 改善设城市面貌，提高社会、经济、生态效益。 Ø 提高人民生活水平和生活质量，使市民安居乐业 6 1.3 城市经营程序 对于非资产型通过“政府搭台、企业唱戏、市民是拉拉 队”来完成，即政府确定主题和内容如政策、制度、投 资环境，公民意识等 。资产型主要包括企业、土地， 城市财政收入主要是税收、土地出让收益和国企利 润。所以资产型经营的目标是一方面提高企业效益从 而增加税收和增加土地出让收益，另一方面是提高城 市对外（市外、省外、国外）形象，吸引外来投资， 增加就业从而提高政府和市民的收益 。 分析城市特点 确定城市发展目标 制定营销战略 营销推广 组织执行、控制和维护
14城市定位与营销推广 对于城市而言,其产品是整个城市, 理位置、自然环境、人文 根据市场营销的理念,产品定位( product positioning)是将无差别的产品转变为有差别的产 品,使产品在潜在客户中占有合适位置。而要达 等等。城市经营首先要对城市进行定位,确 到这一点,要满足以下条件 市核心竞争力。城市定位过程就是对城市的再 口对客户具有使用价值 系统分析,找出本市与其他城 口对企业能带来利润 产品与众不同,不易被竞争对手模仿 这种差别能被客户接受并愿意为此而多花钱 口城市根据自身特点,量体裁衣 晋城定位 能源,重化工, 生态园林化 通往中原大地的门户城市 产生活活动 间分布是城市定位实现的 城市经营与土地管理 2.1科学的土地规划是可持续利用前提 最大的资产,其稀缺性、不可再生 以城市经营目标为依据科学地编制规划和 性、资源和资产的双重性等特点要求我们要合 制定用地计划 理、充分利用 为了使规划具有科学性、指导性和权威 口城市经营过程中许多资产型的产品都必须以土地 性,必须改变现行规划体制,建立由专业 为承载基础 需要解决好 约城市的发展。这就要求土地管理机制要有所创 新,使土地管理满足和适应城市发展的需求 土地 资源持续有序地利
2 7 1.4 城市定位与营销推广 根据市场营销的理念，产品定位(product positioning)是将无差别的产品转变为有差别的产 品，使产品在潜在客户中占有合适位置。而要达 到这一点，要满足以下条件： 对客户具有使用价值 对企业能带来利润 产品与众不同，不易被竞争对手模仿 这种差别能被客户接受并愿意为此而多花钱 8 对于城市而言，其产品是整个城市，包括城市的地 理位置、自然环境、人文环境、城市管理、各种 工农业产品、民俗民风、城市面貌、气候、企业 及其知名度、基础设施（包括对外交通）、品牌 等等。城市经营首先要对城市进行定位，确定城 市核心竞争力。城市定位过程就是对城市的再认 识过程，将城市特点、城市的优势和劣势等进行 系统分析，找出本市与其他城市的差别或可能的 差别和优势，确定有竞争力的“产品”，分析该“产 品”是否符合社会需求，并能给城市带来好处（而 不是坏处）。 9 城市根据自身特点，量体裁衣，确定符合本城市的发展目 标，即有了切合实际的定位后，还需要有步骤、分阶段推 广并采取相应的配套措施。如将城市定位向市民、向外界 推广，通过开发布会、招商会，走出去请进来等形式来挖 掘潜在客户/企业。营销推广（ PROMOTION ）的目的是 吸引“眼球”，让更多的人关注、了解该城市，它是综合性 的、立体的，如可以采取广告（户外、媒体）、旅游宣 传、地方名牌（知名）企业、特色产品、各种活动（包括 文艺）等来达到城市形象建立和宣传。北京的中关村科技 园区和CBD、上海浦东开发区，云南昆明世博会，浙江杭 州的西博会等等都为城市推广做出贡献，也为城市经营战 略，发展地区经济做出贡献。推广成功与否，意味着能否 吸引投资、带来人气，人气旺经济就发展，经济发展离不 开对土地的开发利用，如何保障有限土地资源的合理配置 及土地资产的保值增值与持续利用，是城市经营过程中需 要解决的重要问题。 土地既是资产也是资源，一切生产生活活动必须以土地为 承载，因此，一个城市定位后，都必须在土地上予以落 实，做好城市定位在土地上的空间分布是城市定位实现的 前提条件，也是城市经营的基础。 10 晋城定位 能源,重化工, 生态园林化 通往中原大地的门户城市. 11 二、城市经营与土地管理 土地是城市最大的资产，其稀缺性、不可再生 性、资源和资产的双重性等特点要求我们要合 理、充分利用。 城市经营过程中许多资产型的产品都必须以土地 为承载基础，如何保证城市土地的可持续利用， 需要解决好土地市场问题、计划问题、管理问 题，使土地管理服务于城市发展战略，而不是制 约城市的发展。这就要求土地管理机制要有所创 新，使土地管理满足和适应城市发展的需求。 12 2.1科学的土地规划是可持续利用前提 以城市经营目标为依据科学地编制规划和 制定用地计划 为了使规划具有科学性、指导性和权威 性，必须改变现行规划体制，建立由专业 人士为主，各职能部门为辅，民间团体、 社团参与，人大审核通过后最终生效的规 划程序，使规划不因政府官员的更迭而改 变，从而保证城市经营目标的连续性，保 证土地资源持续有序地利用
22土地计划的科学、可实施性 2.3土地市场调控 它关季裂和过 彐现行土地市场管理是被动式的管理,即企业等向 政府立项由土地部门办理手续,对土地供求等土 地市场方面的研究较少甚至没有,86,93,96年的宏 口提高政府把握 观调控 为了保证地产市场的平稳有序,需要建立地产市 制定土地利用年度计划,保证地产市场的平稳有 序,使城市经济持续发展 额:投资额表示进入地产市场的资金是个重要指标。 24级土地市场开发与资源配置效率 价格是市场的晴雨表,价格上升且购买者多,表示 说来,同期竣工面积越大,所需投资额也越大。 整南雄题地让题到对增一市场 放开土地一级开发权降低开发成本 公开的原则下 25建立公开避啁土地市场,及时发布士地市场信息 增加政府供地透明度。中国加入WTO 后,境内外众多有实力有品牌的企业集团 纷纷涌入,这无疑城市的投资环境提出了 新的要求。 通过互联网公布市场信息不失为一种简 便、有效、及时、准确的方式。互联网的 特点是可以实现信息的互动和全天候服
3 13 2.2土地计划的科学、可实施性 用地计划是土地市场的阀门，它关系到地产市场 的稳定和土地资产的价值，计划过于宽松和过于 紧，都会使地价产生波动，影响投资者信心，不 利于城市经营目标的实现。 提高政府把握地产市场脉搏的能力、调控地产市 场的能力不可轻视，因为房地产是把双刃剑，运 用好了能促进城市经济发展，如无法驾驭将会给 城市经济带来极大的打击，日本的地产泡沫、亚 洲金融危机等等，无不与地产泡沫有关。因此， 作为政府在城市经营过程中一定要建立土地开发 利用计划机制，使城市发展有个清晰的脉络，防 止城市建设和城市经济出现大的波动。 14 2.3土地市场调控 现行土地市场管理是被动式的管理，即企业等向 政府立项由土地部门办理手续，对土地供求等土 地市场方面的研究较少甚至没有 .86,93,96年的宏 观调控. 为了保证地产市场的平稳有序，需要建立地产市 场调控机制，建立地产市场预警系统，对地产市 场景气状况进行监测，根据地产市场的景气状况 制定土地利用年度计划，保证地产市场的平稳有 序，使城市经济持续发展。 15 地产市场预警系统常用的指标有： 地产投资额：投资额表示进入地产市场的资金是个重要指标。 土地出让价格：价格是市场的晴雨表，价格上升且购买者多，表示 市场活跃。 竣工面积：一般说来，同期竣工面积越大，所需投资额也越大。 土地出让面积：如同股市，当房地产市场不景气时，有实力的开发 商往往大肆购进土地，增加土地储备，并在市场景气复苏时开始 投入资本进行开发，此时则有投资额的增长，所以土地购置面积 为房地产投资额是同向先行指标。 新开工面积：新开工面积是房地产投资额的同向先行指标。 空置面积：当市场开始滑坡，空置面积逐渐增加时，开发商为避开 未来市场不景气的影响，会追加投资、加快项目进度，而后有投 资额的增加，所以空置面积为房地产投资额的同向领先指标。 土地开发面积：投资增多，市场供应量增大，开发商会减少土地开 发活动，而着力于消化现有项目；相反，若投资减少，市场供应 量减少时，开发商预期未来需求将大于供给，会增加土地开发 量，所以土地开发面积为房地产投资额的反向滞后指标。 房地产销售价格：房地产的生产周期长，当理性开发商预期未来市 场升温时，会增加投资，而后才有市场的转热、价格的上升。 16 2.4一级土地市场开发与资源配置效率 城市土地归国家所有，政府对地产一级市场实行 垄断，即通过土地出让达到对土地一级市场的垄 断。由于只有一个所有者，政府垄断一级市场是 毋庸置疑的，这里的关键是规范政府出让土地行 为，而不是开发商。在一级市场中土地供应者— —政府始终是主动的，而需求方——企业则是被 动的，这是由一级市场的垄断性所决定。因此， 如何保证政府行为的规范、透明是一级市场平稳 发展的关键。 放开土地一级开发权.降低开发成本 市场配置土地.保证公平、公正、公开的原则下， 实现市场效率 .减少政府寻租机会. 17 土地开发 权 集体土地征 用 土地一级 开发公司 其他用地出让 住宅等用地出让 商业等服务用地出让 高新技术企业用地 出让 高新技术企业用地 出让 原划拨地收 回 原划拨地收 回 闲置土地收 回 原企业用地置 换或收购 原企业用地置 换或收购 土地土地收收购购储备储备中中心心 房地产开发商 A 房地产开发商 A 房地产开发商 C 房地产开发商 C 房地产开发商 B 房地产开发商 B 土地二级开 发 土地一级市场 土地二级市场 图1一级土地开发模式 18 2.5 建立公开透明土地市场，及时发布土地市场信息 增加政府供地透明度。中国加入ＷＴＯ 后，境内外众多有实力有品牌的企业集团 纷纷涌入，这无疑城市的投资环境提出了 新的要求。 通过互联网公布市场信息不失为一种简 便、有效、及时、准确的方式。互联网的 特点是可以实现信息的互动和全天候服 务
26建立可持续的土地收益机制,防止“杀鸡取卵 3.土地招标拍卖 口由于土地出让收益在政府财政收入中占有重要位 ■几种出让方式比较 ■招标拍卖目的 ■招标 口政府要有市场管理和营销理念,对出让土地的数 ■拍卖 证,甚至先期进 圃协议 问题分析 ■各地经验 4.城镇发展与土地管理 5.几点想法 要吃饭,二要建设,发展与保护矛盾 抓好基础工作地籍信息,新技术应用等 口我国城市化进程加快集体土地问题,三农问 市场导向公平公开公正 题,小城镇建设问题 发展是硬道理 口建设资金筹措 创新是时代的主题 口城市产业发展问题 学会用制度保护自己. 谢谢大家! 祝同志们工作顺利!晋城 市越变越美!
4 19 2.6建立可持续的土地收益机制，防止“杀鸡取卵” 由于土地出让收益在政府财政收入中占有重要位 置，有些县市甚至作为第一财政。为了提高政府 财政收入，有些县市盲目扩大规划面积，突破用 地计划，把后几届政府的地都出让出去，这种方 式无疑是“杀鸡取卵”。 政府要有市场管理和营销理念，对出让土地的数 量和出让地块的位置进行充分论证，甚至先期进 行基础实施的投入，达到土地增值 土地的年租制无疑为土地的持续收益打下基础， 它可以源源不断为政府提供租金。 20 3.土地招标拍卖 几种出让方式比较 招标拍卖目的 招标 拍卖 协议 问题分析 各地经验 21 4.城镇发展与土地管理 一要吃饭,二要建设,发展与保护矛盾 我国城市化进程加快.集体土地问题,三农问 题,小城镇建设问题 建设资金筹措 城市产业发展问题. 22 5.几点想法 抓好基础工作.地籍信息,新技术应用等. 市场导向.公平,公开,公正 发展是硬道理 创新是时代的主题 学会用制度保护自己. 23 谢谢大家! 祝同志们工作顺利!晋城 市越变越美!