蓝山江南财富城 1·总论 1.1项目概况 项目名称：蓝山江南财富城 项目总投资：3000万元，总建筑面积约30307万m 项目开发单位：永州市鸿大房地产实业有限公司 项目可研单位：永州市工程咨询中心 1.2区域概况 蓝山县是革命老区，位于湖南省南部边陲，南岭山脉中段北侧， 东接临武县，南界江华县和广东省连州市，西邻宁远县，北毗嘉禾 县。境当“楚尾粤头”，为湘粤相通重要门户。地处东经11154 15"一1122'08"，北纬2501'02”一25°31'08”。县境东西宽55 公里南北长67公里全县总面积1810.14平方公里总人口35.34 万余人，辖25个乡镇办事处，5个农林茶场，2005年国民生产总 值为219300万元其中第-产业：56260万元第二产业67940 万元；第三产业：95810万元。境内属中亚热带季风湿润气候区 日照充足，雨量充沛，四季分明，年平均气温17.8℃，无霜期290 天，降雨量1527.6毫米。 蓝山县区位优越，交通便利，素有“湘南门户”之称，是湘南 通达粤海的捷径，是沿海的内地，内地的前沿。全县共有公路总里 程782.8公里。省道S324、S323、S322线交汇其中，永连公路 贯穿全境。东距郴州118公里，南距广州340公里，西距永州164 公里。蓝山县是湘南改革开放过渡试验区，湖南综合改革试点县和 湘南农业综合开发重点县。全县现已形成8个500亩以上的黄花梨 基地，12个2000亩以上的优质烤烟基地，10个1000亩以上的
蓝山江南财富城 1 1·总 论 1.1 项目概况 项目名称：蓝山江南财富城 项目总投资：3000 万元，总建筑面积约 30307 万㎡ 项目开发单位：永州市鸿大房地产实业有限公司 项目可研单位：永州市工程咨询中心 1.2 区域概况 蓝山县是革命老区,位于湖南省南部边陲，南岭山脉中段北侧， 东接临武县，南界江华县和广东省连州市，西邻宁远县，北毗嘉禾 县。境当“楚尾粤头”，为湘粤相通重要门户。地处东经 111°54′ 15″—112°2′08″，北纬 25°01′02″—25°31′08″。县境东西宽 55 公里，南北长 67 公里，全县总面积 1810.14 平方公里，总人口 35.34 万余人，辖 25 个乡镇办事处，5 个农林茶场，2005 年国民生产总 值为 219300 万元，其中：第一产业：56260 万元；第二产业：67940 万元；第三产业：95810 万元。境内属中亚热带季风湿润气候区， 日照充足，雨量充沛，四季分明，年平均气温 17.8℃，无霜期 290 天，降雨量 1527.6 毫米。 蓝山县区位优越，交通便利，素有“湘南门户”之称，是湘南 通达粤海的捷径，是沿海的内地，内地的前沿。全县共有公路总里 程 782.8 公里。省道 S324、S323、S322 线交汇其中，永连公路 贯穿全境。东距郴州 118 公里，南距广州 340 公里，西距永州 164 公里。蓝山县是湘南改革开放过渡试验区，湖南综合改革试点县和 湘南农业综合开发重点县。全县现已形成 8 个 500 亩以上的黄花梨 基地，12 个 2000 亩以上的优质烤烟基地，10 个 1000 亩以上的
蓝山江南财富城 商品蔬菜基地，1个万亩以上的大径材基地，12个5000亩以上的 丰产楠竹基地，3个500亩以上的高效药材基地，6个出栏3000 头以上的瘦肉型牲猪基地。境内资源丰富，可谓物华天宝，地方电 力充足，是全国首批100个电气化达标县之一；矿产资源丰富，境 内已探明的矿藏有铅、锌、锰、铁等25种，其中黑七型锰铁矿储 量达1.5亿吨。近年来，蓝山农业结构调整步伐加快，农村经济日 趋繁荣，以个体私营和股份合作企业为主的乡镇企业发展迅速。 1997年被评为全省乡镇企业发展“十快县”和永州市乡镇企业强 县。全县乡镇企业已形成建材、轻纺、冶金、水电、竹木加工和交 通运输等六大支柱，是全省运输大县、小水电大县和最大的石材加 工基地。今日蓝山经济繁荣，社会稳定，人民安居乐业。 1.3项目简介 1.3.1项目的由来 蓝山江南财富城位于永州市蓝山城区繁华的最具升值潜力的商 业核心圈一城东路。为适应社会发展，本公司从蓝山县国土局以 拍卖方式获得该土地的使用权。 1.3.2项目简介 本项目为商业综合开发项目。一至二层为商业用房，三层局部 商业用房，三层以上为高层商品住宅。共开发三栋房屋建筑。建于 城东路与规划道路的交叉口，与蓝山步行街构成新的商业中心圈， 临邻湘粤路酒店一条街、塔峰路针织一条街。总用地面积4705.2 m,总建筑面积约30307万m,其中商铺面积7835.5，商品住 宅22471.5m。项目总投资3000万元。项目建成后，成为蓝山新 的商业景点一江南财富城，促进蓝山商业繁荣，发展第三产业， 引领新的消费时尚
蓝山江南财富城 2 商品蔬菜基地，1 个万亩以上的大径材基地，12 个 5000 亩以上的 丰产楠竹基地，3 个 500 亩以上的高效药材基地，6 个出栏 3000 头以上的瘦肉型牲猪基地。境内资源丰富，可谓物华天宝，地方电 力充足，是全国首批 100 个电气化达标县之一；矿产资源丰富，境 内已探明的矿藏有铅、锌、锰、铁等 25 种，其中黑七型锰铁矿储 量达 1.5 亿吨。近年来，蓝山农业结构调整步伐加快，农村经济日 趋繁荣，以个体私营和股份合作企业为主的乡镇企业发展迅速。 1997 年被评为全省乡镇企业发展“十快县”和永州市乡镇企业强 县。全县乡镇企业已形成建材、轻纺、冶金、水电、竹木加工和交 通运输等六大支柱，是全省运输大县、小水电大县和最大的石材加 工基地。今日蓝山经济繁荣，社会稳定，人民安居乐业。 1.3 项目简介 1.3.1 项目的由来 蓝山江南财富城位于永州市蓝山城区繁华的最具升值潜力的商 业核心圈——城东路。为适应社会发展，本公司从蓝山县国土局以 拍卖方式获得该土地的使用权。 1.3.2 项目简介 本项目为商业综合开发项目。一至二层为商业用房，三层局部 商业用房，三层以上为高层商品住宅。共开发三栋房屋建筑。建于 城东路与规划道路的交叉口，与蓝山步行街构成新的商业中心圈， 临邻湘粤路酒店一条街、塔峰路针织一条街。总用地面积 4705.2 ㎡，总建筑面积约 30307 万㎡，其中商铺面积 7835.5 ㎡，商品住 宅 22471.5 ㎡。项目总投资 3000 万元。项目建成后，成为蓝山新 的商业景点——江南财富城，促进蓝山商业繁荣，发展第三产业， 引领新的消费时尚
蓝山江南财富城 1、沿街门面优先满足社区商业，如邮政、银行、美容美发、药 店、通讯、汽车美容、影楼、音像店、干活店、修理行、文印店、 西饼店、鲜花礼品店、书店、服装店、精品店等。 2、内部以服饰为主，围绕相关衍生产品，适当地引进中西餐饮， 及休闲娱乐，如足浴、保健按摩、健身馆、休闲茶馆、美容美体馆 网吧。 3、很容易聚集人气的业态一一餐饮、休闲娱乐安排在二、三楼， 以带动人流往上走。 1.4项目开发单位基本情况 永州市鸿大房地产实业有限公司成立于2003年1月14日，位 于永州市冷水滩区零陵北路310号，是永州市较具规模的一家综合 型房地产开发企业，有三级房地产开发资质。公司注册资金1000 万元，公司拥有资产总资产2530余万元，经营范围：房地产经营 开发、信息咨询、物业管理、房产出售、出租、建筑装饰工程、建 筑装饰材料经营。已成功开发了“冷水滩江南财富城”等项目，有 着一定的商业房地产开发经验。 公司按照现代企业制度要求，建立和完善了项目开发策划、建 设、营销、财务、质量管理等系列规范的内部管理制度，形成竞争 上岗的用人机制，追求社会效益、经济效益双赢及可持续发展战略 已成为公司的经营理念。 公司拥有大量的工程技术人员，其中高级工程师二人、注册规 划师一人、土建工程师五人、注册会计师一人、注册造价师一人， 以及市场营销、统计等技术人员22人。 1.5可行性研究的主要依据及范围 1.5.1可行性研究主要依据
蓝山江南财富城 3 1、沿街门面优先满足社区商业，如邮政、银行、美容美发、药 店、通讯、汽车美容、影楼、音像店、干活店、修理行、文印店、 西饼店、鲜花礼品店、书店、服装店、精品店等。 2、内部以服饰为主，围绕相关衍生产品，适当地引进中西餐饮， 及休闲娱乐，如足浴、保健按摩、健身馆、休闲茶馆、美容美体馆、 网吧。 3、很容易聚集人气的业态——餐饮、休闲娱乐安排在二、三楼， 以带动人流往上走。 1.4 项目开发单位基本情况 永州市鸿大房地产实业有限公司成立于 2003 年 1 月 14 日，位 于永州市冷水滩区零陵北路 310 号，是永州市较具规模的一家综合 型房地产开发企业，有三级房地产开发资质。公司注册资金 1000 万元，公司拥有资产总资产 2530 余万元，经营范围：房地产经营 开发、信息咨询、物业管理、房产出售、出租、建筑装饰工程、建 筑装饰材料经营。已成功开发了“冷水滩江南财富城”等项目，有 着一定的商业房地产开发经验。 公司按照现代企业制度要求，建立和完善了项目开发策划、建 设、营销、财务、质量管理等系列规范的内部管理制度，形成竞争 上岗的用人机制，追求社会效益、经济效益双赢及可持续发展战略 已成为公司的经营理念。 公司拥有大量的工程技术人员，其中高级工程师二人、注册规 划师一人、土建工程师五人、注册会计师一人、注册造价师一人， 以及市场营销、统计等技术人员 22 人。 1.5 可行性研究的主要依据及范围 1.5.1 可行性研究主要依据
蓝山江南财富城 1、国家现行的有关法律、法规、规定。 2、蓝山江南财富城建筑初步设计方案。 3、蓝山江南财富城规划及规划批复。 4、土地拍卖确认书及土地使用证。 5、项目建设开发单位提供的基础资料。 1.5.2可行性研究范围 本次可行性研究主要依据国家有关政策、法律、法规、规范等 及建设单位提供的基础资料为前提，对该项目建设的必要性、工程 建设条件、工程规划设计方案、工程建设内容进行分析、研究确定 拟建规模，工程建设总投资、工程实施进度安排、招投标方式，环 境保护及节能措施、拆迁安置方案。综合分析预测房地产市场价格 对项目进行财务分析、社会经济评价以及风险能力分析，以确定项 目的可行性 1.6主要技术经济指标 主要经济技术指标 序号 项目 单位 数据 备注 1 占地面积 m2 4705.5 2 总建筑面积 m2 30307 3 可销售面积 m2 30307 建筑密度 % 65.8 5 容积率 4.9 6 绿化率 % 7 总投资 万元 3000 8 贷款利息 万元 236.25 4
蓝山江南财富城 4 1、国家现行的有关法律、法规、规定。 2、蓝山江南财富城建筑初步设计方案。 3、蓝山江南财富城规划及规划批复。 4、土地拍卖确认书及土地使用证。 5、项目建设开发单位提供的基础资料。 1.5.2 可行性研究范围 本次可行性研究主要依据国家有关政策、法律、法规、规范等， 及建设单位提供的基础资料为前提，对该项目建设的必要性、工程 建设条件、工程规划设计方案、工程建设内容进行分析、研究确定 拟建规模，工程建设总投资、工程实施进度安排、招投标方式，环 境保护及节能措施、拆迁安置方案。综合分析预测房地产市场价格， 对项目进行财务分析、社会经济评价以及风险能力分析，以确定项 目的可行性。 1.6 主要技术经济指标 主要经济技术指标 序号 项 目 单 位 数 据 备 注 1 占地面积 m2 4705.5 2 总建筑面积 m2 30307 3 可销售面积 m2 30307 4 建筑密度 % 65.8 5 容积率 4.9 6 绿化率 % 8 7 总投资 万元 3000 8 贷款利息 万元 236.25
蓝山江南财富城 9 销售总收入 万元 5549 10 上缴税金 万元 869.9 11 开发利润 万元 1140.68 12 项目投资利润率 % 38 13 项目投资利税率 % 67 14 项目财务内部收益率 olo 26.6 税后 15 项目税后净现值 万元 455.49 Ic=12% 16 借款偿还期 年 2.7 1.7主要研究结论 1、蓝山江南财富城地处蓝山县城东路的十字路商业中心地段， 交通便捷，是经商的黄金地段，又是居家的风水宝地。该项目进行 综合开发，将地理优势转化为商品经济优势，来满足市场需求，拉 动地方经济发展。 2、本项目总投资3000万元，项目预测房地产销售收入5549 万元，财务内部收益率26.6%，开发企业该项目获纯利1140.68 万元。全部投资回收期2.78年，借款偿还期2.7年，同时可向国 家和地方财政上交税金869.9万元，开发该项目经济效益明显。 3、该项目的实施，为蓝山县域经济发展创造了良好条件，增加 就业渠道，可同时解决1000多人就业和改善旧城区近100户居住 条件，具有极大的社会效益。 4、该项目的实施，有利于蓝山县城的城市发展，有利于美化、 亮化城市，有利于提高蓝山县城的品位
蓝山江南财富城 5 9 销售总收入 万元 5549 10 上缴税金 万元 869.9 11 开发利润 万元 1140.68 12 项目投资利润率 % 38 13 项目投资利税率 % 67 14 项目财务内部收益率 % 26.6 税后 15 项目税后净现值 万元 455.49 Ic=12% 16 借款偿还期 年 2.7 1.7 主要研究结论 1、蓝山江南财富城地处蓝山县城东路的十字路商业中心地段， 交通便捷，是经商的黄金地段，又是居家的风水宝地。该项目进行 综合开发，将地理优势转化为商品经济优势，来满足市场需求，拉 动地方经济发展。 2、本项目总投资 3000 万元，项目预测房地产销售收入 5549 万元，财务内部收益率 26.6%，开发企业该项目获纯利 1140.68 万元。全部投资回收期 2.78 年，借款偿还期 2.7 年，同时可向国 家和地方财政上交税金 869.9 万元，开发该项目经济效益明显。 3、该项目的实施，为蓝山县域经济发展创造了良好条件，增加 就业渠道，可同时解决 1000 多人就业和改善旧城区近 100 户居住 条件，具有极大的社会效益。 4、该项目的实施，有利于蓝山县城的城市发展，有利于美化、 亮化城市，有利于提高蓝山县城的品位