滇池翠景项目市场调查报告 一、调查日的 1、调查滇池翠景地块周边的交通和市政配套设施，分析此地块的开发及升值潜力。 2、通过调查地块周边楼盘和各项综合指标（以户型比例和单套总价为重点），为本项日 寻找差异性定位，同时通过项日的成本概算，确定开发类型的配比，以明确项日开发 的主导思路，并为设计师提供设计依据。 3、调查昆明市别墅楼盘的各项综合指标，了解户型分配、价格体系等，为一期联排别墅 的项日定位提供依据。 二、 调查对象及区域 1、以地块为中心，以周围儿条主千道为重点包括关上片区、十里长街、广福路、官南路 春城路、和滇池路。 2、周边儿个正在开发和销售的楼盘，并以香榭丽园、中林佳湖和时代风华为重点。 3、昆明市的联排别墅，包括滇池依恋、福泽苑、加州风景、佳园上居、阳光海岸、中林 佳湖，并以后4个为重点分析对象 三、调查方法 1、实地调查 2、深度访谈 四、调查内容及分析 (·)交通和市政设施调查 1、交通状况
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官南路：32路（昆明站经锦苑花园到福保村） 90路（黄土坡至锦苑花园） 春城路：52路（大观楼国贸中心 —民航机场) 57路（官通客运站国贸中心—张官营） 2、购物场所 沃尔玛山姆会员店、红联超市、福德农贸市场 3、幼儿园、学校 官渡第二中心幼儿园、锦苑小学、官三中 4、医院 官渡区中医院、老拨云堂医院，看病就医十分方便 5、金融通信 商业银行双南路支行、中国移动南坝营业厅 结论： 1)广福路—官南路一日新东路—春城路区域路面宽阔、通畅，交通方便，有多路 公交车，出行方便 2)生活配套设施如学校、医院、银行、购物场所完善，能满足住户上学、就医、购物的 日常需求。 3)南市区作为居住区道路交通条件最好，人口居住密度较大，该项日片区山政府统一规 划，各种市政配套设施逐步完善，以后将成为昆明最适合居住的区城 (二）周边楼盘调查 根据实际调查情况，以中林佳湖、香榭丽园和时代风华为参照，针对项日综合指标， 楼盘卖点、景观和会所的分析。主导户型，次主导户型，小户型进行户型配比及价格分析， 2
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为一期、二期项日定位提供依据。 1、综合指标 本项日定位为中高档次楼盘，确定走中高档次路线，因此必须以产品品质，现对周边竞争 楼盘的各项综合指标进行详细的调查了解，并分析如下，以便给设计院提出设计要求： 1)周边楼盘综合指标对比 名称 位置开竣工日期 开盘日占地 总建筑面积容积绿化总户 期 *数 中林地十里2002.11-2003 2002.12 109233m150800m 1.38 45%932 *(·长街.12 香榭丽十里2003.1一2004 2003.3 131007m 161919m 1.43 40%1374 长指1 (196) 时代风十里2002.08 2002.12 733001m 108000m 1.47 45%900 华 长街 (·期) 2)周边楼盘户型、会所及景观特点分析表 名 户型分析 会所分析 景观分析 称 中 108m2 小区大型梁华的水景会所，在中心花 同内，从运动到怡静都铜致入微会所 上以绿化为上体，绿 1.送室内花同一半的面积，错层结构。 配行网球场、游泳池健身房、儿 以人为 2.三房两厅两惠，客厅带阳台，其他房间均为 本”的设计宗 凸商。 区的主)入1冷入11期 行散开的流动水景，与林 3.明厨明卫 断大道映或趣。水上会 所.中心湖.亲水公园。 浪漫码头、沿路小溪的亲 水式环境 、面积的绿化带沿路布置 致，造悠然的生活氛 110m 会所设于小K主入口内设有健身房、绿化为主，水景为辅，在 1较传统设计 机醉室，球场和动儿园 条水系 余部是绿色地分 阳台
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124m3 1.三房两厅两卫。 2.端头单独设计（径深15.9米） 1477 1.称点式住宅，只有一个单元，6幢72套 2.单套面宽10.2米，径深18米。 3.设计为四房两厅一树两卫。 树球场、足球场 球场，健身房 穿了小高层住宅区，到 2. ”“均做到三房两厅96.38m做到三房两厅两并行6000的运动公园。为小区住境优美。 卫89.70m2做到三房两厅一卫 产提供 3. 主卧，次卧.客厅均设计了同等而宽的阳 运动娱乐场所。 湿分 5、闲阳台需计入面积，各功能房面积略小 103m(电梯房)口之家享受型 只做了两房两厅一卫，各功能房单体面积 厅均3.9米挑高大面宽，景纯商与阳 相连 3 生活阳台较大。 4.明厨.明卫设计 1082 (电梯房) 1.错层结构。 书较为安 4。各房私秘性良好 3)结论，日前开发的联排别墅具有以下一些特征： ①容积率低，规模较大，大多数占地超过50亩。 ②绿化率高，利用户型设计保证通风、采光效果良好，内环境舒适优美 ③动静区分明显，休息区与交往区、娱乐区与学习区分布在不同的空间 ④户型功能设施齐全，有工人房、洗衣房、家庭娱乐室、贮藏室和3间以上的独立卧室 等
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⑤每户有2一3层，有的带地下娱乐室和顶层阁楼。 6大部分送私家花园、车库和露台。花园均为前后花园，面积从50一200m,每户有1一2 个私家车位或车库（作园上居除外），露台设置于次卧室和主卧室内，面积从20一50m ⑦小区内配有会所，能提供较完善的社区服务和运动娱乐场所 ⑧小区私密性能好，安防设施齐全，物业管理较完善 2、优势、劣势、机会点问题点分析 《1冫、在户型设计上均体现了功能的实用性、完备性，有能兼顾采光、通风等效果 《2》、在会所设计上，基本都具备较为完善的运动设施、娱乐设施及社区服务设施 《3》、在景观设计上，都以水景为主，强调绿化率，强调景观的丰富性和艺术性。 3、预计开发期 楼盘 染限 2003.07-2004.04 2002.12-2003.09 2003.020040 2002.12-2003.12 时代 风华 02.1203.01020304050607 0809 10 111204.010203
5 — — — — 楼盘 滇池 2003．07—2004．04 翠景 2002．12—2003．09 中林 佳湖 2003．03—2004．03 香榭 丽园 2002．12—2003．12 时代 风华 02.12 03.01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 04.01 02 03 04