蓝山江南财富城 2·项目建设的必要性 2.1项目建设适应城市化发展的要求 随着永连公路、二广高速公路在蓝山的贯通，蓝山县城城市化 发展进程将进一步加快城市的形成，经济速度发展的越来越快，城 区人口越来越多，居民消费水平的不断向高档次、高质量方向发展 以及日益壮大的交通系统，迫使蓝山县城原有的商业中心地位越来 越需要提升以适应社会发展的要求，同时，居民对中高档次的住宅 需求也变得日益旺盛。项目建设地位于蓝山城东路商业核心区中 心，与其他商业广场、农贸市场遥相呼应，其建设对蓝山县城商业 中心形成有极大的促进作用，同时，其住宅开发将补充旧城区中心 住宅的稀缺。 2.2项目建设是旧城改造和新规划的商业中心商圈建设的需要 开发地段上建筑物多为上世纪70年代建筑，房屋破旧不堪，严 重影响了蓝山县城市容市貌，对它进行改造，不仅可改变旧城面貌 和改善居民居住条件，发展商业经济引领消费时尚，提高城市品位， 同时可缓解项目区内的交通拥挤状况。促进蓝山县城经济发展，为 蓝山人民创造更好的生活条件。项目建设势在必行。 3·项目开发条件 3.1开发项目基本情况 3.1.1地理位置及场地概况 蓝山江财财富城位于蓝山县城城东路与规划路交汇点西北侧， 地块为二小块，位于交叉路口，场地平整，总占地面积4705.5m。 该建筑为综合性商住楼，总建筑面积为30307m,建筑层数为十 二层。 3.1.2自然条件 6
蓝山江南财富城 6 2·项目建设的必要性 2.1 项目建设适应城市化发展的要求 随着永连公路、二广高速公路在蓝山的贯通，蓝山县城城市化 发展进程将进一步加快城市的形成，经济速度发展的越来越快，城 区人口越来越多，居民消费水平的不断向高档次、高质量方向发展 以及日益壮大的交通系统，迫使蓝山县城原有的商业中心地位越来 越需要提升以适应社会发展的要求，同时，居民对中高档次的住宅 需求也变得日益旺盛。项目建设地位于蓝山城东路商业核心区中 心，与其他商业广场、农贸市场遥相呼应，其建设对蓝山县城商业 中心形成有极大的促进作用，同时，其住宅开发将补充旧城区中心 住宅的稀缺。 2.2 项目建设是旧城改造和新规划的商业中心商圈建设的需要 开发地段上建筑物多为上世纪 70 年代建筑，房屋破旧不堪，严 重影响了蓝山县城市容市貌，对它进行改造，不仅可改变旧城面貌 和改善居民居住条件，发展商业经济引领消费时尚，提高城市品位， 同时可缓解项目区内的交通拥挤状况。促进蓝山县城经济发展，为 蓝山人民创造更好的生活条件。项目建设势在必行。 3·项目开发条件 3.1 开发项目基本情况 3.1.1 地理位置及场地概况 蓝山江财财富城位于蓝山县城城东路与规划路交汇点西北侧， 地块为二小块，位于交叉路口，场地平整，总占地面积 4705.5 ㎡。 该建筑为综合性商住楼，总建筑面积为 30307 ㎡，建筑层数为十 二层。 3.1.2 自然条件
蓝山江南财富城 (1)温度：年平均17.8℃，极端最低-4℃，极端最高39.8℃。 (2)降水：年平均降雨量在1527.6mm,雨量集中在4一6月。 (3)湿度：年平均相对湿度80%。 (4)日照时间：年平均1587h。 (5)风向：一年中最多风向为南风（含东南风），其频率为26%， 其次为西北风，频率15%，西南风，频率13%。 (6)风速：平均风速5m/s,最大17.3m/s(南风) 3.1.3工程地质条件 通过对项目原建筑物工程地质资料得知，该段覆土厚度为4一5 ,以下以灰质碳岩为主，无溶洞及地质构造断裂，为良好地质承 力结构适宜建设中高层建筑。 4、地震：根据《中国地震烈度分析》(1990)，项目所在地地 震基本烈度为<VI度区，房屋应按V级考虑抗震要求。 3.2开发项目建设条件 1、原材料供应情况 蓝山县城的地理位置较好，地方材料价格较低，砂砾石可直接 取材于县城东部河中；郊区有丰富的制砖资源，确保了建筑用砖低 价供应，丰富的森林资源完全能满足建筑用木材，水泥有一家中型 水泥厂，丰富而低廉的地方材料，可大大降低开发项目的建设成本 2、基础设施及市政设施条件 蓝山江南财富项目，地处城市主干道城东路，给排水设施、电 力、电信、电视设施已完好运行，无需另行投资来进行外围配套。 3.3政策条件 在全市实行大力优化投资环境下，县委、县政府明确指示城区 内各职能部门要全力支持此开发项目，大开绿灯，简化办事程序， 7
蓝山江南财富城 7 （1）温度：年平均 17.8℃，极端最低-4℃，极端最高 39.8℃。 （2）降水：年平均降雨量在 1527.6mm，雨量集中在 4—6 月。 （3）湿度：年平均相对湿度 80%。 （4）日照时间：年平均 1587h。 （5）风向：一年中最多风向为南风（含东南风），其频率为 26%， 其次为西北风，频率 15%，西南风，频率 13%。 （6）风速：平均风速 5m/s，最大 17.3m/s（南风） 3.1.3 工程地质条件 通过对项目原建筑物工程地质资料得知，该段覆土厚度为 4—5 m，以下以灰质碳岩为主，无溶洞及地质构造断裂，为良好地质承 力结构适宜建设中高层建筑。 4、地震：根据《中国地震烈度分析》（1990），项目所在地地 震基本烈度为<ⅤⅠ度区，房屋应按Ⅵ级考虑抗震要求。 3.2 开发项目建设条件 1、原材料供应情况 蓝山县城的地理位置较好，地方材料价格较低，砂砾石可直接 取材于县城东部河中；郊区有丰富的制砖资源，确保了建筑用砖低 价供应，丰富的森林资源完全能满足建筑用木材，水泥有一家中型 水泥厂，丰富而低廉的地方材料，可大大降低开发项目的建设成本。 2、基础设施及市政设施条件 蓝山江南财富项目，地处城市主干道城东路，给排水设施、电 力、电信、电视设施已完好运行，无需另行投资来进行外围配套。 3.3 政策条件 在全市实行大力优化投资环境下，县委、县政府明确指示城区 内各职能部门要全力支持此开发项目，大开绿灯，简化办事程序
蓝山江南财富城 尽快完成项目开发建设。同时为了项目顺利进行，专门指派了一名 副主任进行协调，也成立了专门的协调指挥部，协调各部门关系， 确保拆迁安置按期完成。以上措施必将大大促进蓝山江南财富城的 建设。政府相关优惠政策如下： 江南财富城是县政府重点招商引资项目 江南财富城是市、县二级重点商业项目 ·县政府多次召开专题会议，制订了系列优惠政策；如税费第 年全免，第二年减半收取等等相关优惠政策对外发布 4·市场分析 4.1房地产市场环境分析 4.1.1人口环境 20年前，当时城镇人口不足2万人，城区仅集中在老城关镇周 边地区，近几年来城市建设得到了长足发展，特别新的城市规划实 施后，城市建设速度进一步加快，城区范围不断扩大，先后建成了 蓝山边贸经济开发区等新城区，城区人口增至10多万人，流动人 口近5万。蓝山作为湖南新兴的边贸城沛，在建设初期，政府引进 了大量的年轻人才，城市居民年龄结构比较年青，人口增长速度较 快，市场规模容量不断扩大。随着住房制度和企业改制力度加大， 对房地产商品的需求进一步加强。 4.1.2经济环境 近年来，县委、县政府重拳出击抓经济建设，连续几年国民经 济增长速度高于国家和省平均水平平均递增速度为9.4%，国民经 济收入不断增加增长达17%，国内生产总值2005年219.3亿元 其中第一产业56.26亿元，第二产业67.94亿元，第三产业95.81 亿元2005年财政总收入8.416亿元.社会消费品零售总额67352 8
蓝山江南财富城 8 尽快完成项目开发建设。同时为了项目顺利进行，专门指派了一名 副主任进行协调，也成立了专门的协调指挥部，协调各部门关系， 确保拆迁安置按期完成。以上措施必将大大促进蓝山江南财富城的 建设。政府相关优惠政策如下： ·江南财富城是县政府重点招商引资项目 ·江南财富城是市、县二级重点商业项目 ·县政府多次召开专题会议，制订了系列优惠政策；如税费第一 年全免，第二年减半收取等等相关优惠政策对外发布。 4·市场分析 4.1 房地产市场环境分析 4.1.1 人口环境 20 年前，当时城镇人口不足 2 万人，城区仅集中在老城关镇周 边地区，近几年来城市建设得到了长足发展，特别新的城市规划实 施后，城市建设速度进一步加快，城区范围不断扩大，先后建成了 蓝山边贸经济开发区等新城区，城区人口增至 10 多万人，流动人 口近 5 万。蓝山作为湖南新兴的边贸城市，在建设初期，政府引进 了大量的年轻人才，城市居民年龄结构比较年青，人口增长速度较 快，市场规模容量不断扩大。随着住房制度和企业改制力度加大， 对房地产商品的需求进一步加强。 4.1.2 经济环境 近年来，县委、县政府重拳出击抓经济建设，连续几年国民经 济增长速度高于国家和省平均水平平均递增速度为 9.4%，国民经 济收入不断增加增长达 17%，国内生产总值 2005 年 219.3 亿元， 其中第一产业 56.26 亿元，第二产业 67.94 亿元，第三产业 95.81 亿元，2005 年财政总收入 8.416 亿元。社会消费品零售总额 67352
蓝山江南财富城 万元，居民储蓄量不断增加，对房地产商品的要求也不断加强。 4.1.3政治环境 本项目作为蓝山县招商引资项目，纳入蓝山县委、县政府的重 要工作目标，享有一系列的招商引资优惠政策。县政府要求各职能 部门给予本项目各种优惠措施，提高办事效率 4.1.4市场环境 随着国家对房地产开发企业的整顿，特别是对新增土地的政策 调整及对土地交易市场整顿规范，房地产开发逐步规范化、市场化， 不公平竞争将退出历史舞台，这对旧城区土地的不断升值创造了条 件。 4.1.5市场前景 在住宅商品化完全推向市场的前提下，蓝山县城房价呈逐年递增 之势。作为湖南新兴的边贸城市，目前人口偏少，增加城区人口数量， 扩大城市规模是必然的，对商品住宅及商场的需求也是旺盛的。 4.2市场需求分析 1、供给市场特征 商业非常集中，商圈现象突出 县城商业大部分集中在以塔峰路和城东路为核心的商圈范围 内，该商圈是县城的核心商圈，占据了县城50%以上的商业容量。 商业分布缺乏规划，不成体系 县城商业缺乏统一规划，分布散落、杂乱，没有成行成市。处 于比较低级别的商业发展阶段。随着县城的发展，这一问题将更加 突出，势必要得到解决。 ■缺乏现代商业形式 虽然有一个号称“蓝山商业步行街”的项目，但是该项目名不 9
蓝山江南财富城 9 万元，居民储蓄量不断增加，对房地产商品的要求也不断加强。 4.1.3 政治环境 本项目作为蓝山县招商引资项目，纳入蓝山县委、县政府的重 要工作目标，享有一系列的招商引资优惠政策。县政府要求各职能 部门给予本项目各种优惠措施，提高办事效率。 4.1.4 市场环境 随着国家对房地产开发企业的整顿，特别是对新增土地的政策 调整及对土地交易市场整顿规范，房地产开发逐步规范化、市场化， 不公平竞争将退出历史舞台，这对旧城区土地的不断升值创造了条 件。 4.1.5 市场前景 在住宅商品化完全推向市场的前提下，蓝山县城房价呈逐年递增 之势。作为湖南新兴的边贸城市，目前人口偏少，增加城区人口数量， 扩大城市规模是必然的，对商品住宅及商场的需求也是旺盛的。 4.2 市场需求分析 1、供给市场特征 ■商业非常集中，商圈现象突出 县城商业大部分集中在以塔峰路和城东路为核心的商圈范围 内，该商圈是县城的核心商圈，占据了县城 50%以上的商业容量。 ■商业分布缺乏规划，不成体系 县城商业缺乏统一规划，分布散落、杂乱，没有成行成市。处 于比较低级别的商业发展阶段。随着县城的发展，这一问题将更加 突出，势必要得到解决。 ■缺乏现代商业形式 虽然有一个号称“蓝山商业步行街”的项目，但是该项目名不
蓝山江南财富城 符实，并不是真正意义上的步行街。县城目前也没有 SHOPPINGMALL等现代的商业形式，商业没有核心，有商圈而无 商核。 缺乏上档次的卖场 目前市面上销售的产品多为低廉质低的产品，缺乏品牌商品， 也缺乏上档次的商品，以销售品牌产品为主的卖场： ■缺乏餐饮、娱乐和休闲场所 餐饮、娱乐和休闲场所相对匮乏，随着县城经济的发展，恩格 尔系数将进一步降低。居住、餐饮、娱乐及休闲的支出将进一步增 长，而目前县城明显缺乏这一类场所。 ■房地产市场刚刚起步 房地产行业刚刚兴起，市民对房地产的概念还处于由拒绝到慢 慢接受的过程中。 缺乏开发理念 目前所开发的两个房地产项目证明，县城目前还缺乏开发理念， 开发商对于房地产开发还没有明晰的概念，对于如何进行产品定 位、推广等也还缺乏经验。 开发水平低，开发规模小 目前所销售的商品房项目都明显没有适应市场需求，开发规模也极 小。 ■住宅产品市场需求量大 蓝山有毛织产业基础，有2万多人的外来人口，市场需求量大， 而目前市面上商品住宅供应量有限，市场需求并没有得到释放，所 以蓝山住宅产品市场潜力巨大。蓝山商业步行街住宅产品的销售成 功也证明了这一点。 10
蓝山江南财富城 10 符 实 ， 并 不 是 真 正 意 义 上 的 步 行 街 。 县 城 目 前 也 没 有 SHOPPINGMALL 等现代的商业形式，商业没有核心，有商圈而无 商核。 ■缺乏上档次的卖场 目前市面上销售的产品多为低廉质低的产品，缺乏品牌商品， 也缺乏上档次的商品，以销售品牌产品为主的卖场。 ■缺乏餐饮、娱乐和休闲场所 餐饮、娱乐和休闲场所相对匮乏，随着县城经济的发展，恩格 尔系数将进一步降低。居住、餐饮、娱乐及休闲的支出将进一步增 长，而目前县城明显缺乏这一类场所。 ■房地产市场刚刚起步 房地产行业刚刚兴起，市民对房地产的概念还处于由拒绝到慢 慢接受的过程中。 ■缺乏开发理念 目前所开发的两个房地产项目证明，县城目前还缺乏开发理念， 开发商对于房地产开发还没有明晰的概念，对于如何进行产品定 位、推广等也还缺乏经验。 ■开发水平低，开发规模小 目前所销售的商品房项目都明显没有适应市场需求，开发规模也极 小。 ■住宅产品市场需求量大 蓝山有毛织产业基础，有 2 万多人的外来人口，市场需求量大， 而目前市面上商品住宅供应量有限，市场需求并没有得到释放，所 以蓝山住宅产品市场潜力巨大。蓝山商业步行街住宅产品的销售成 功也证明了这一点