§4.3 要素 实际 纯收益 客观 客观纯收益 资本化率 客观总收益-客观总费用 实质 投资收益率 确定方法 纯收益与售价比率法 安全利率+风险调整值 种类 综合资本化率ro 土地资本化率r1 (L*r+B*r2)/(L+B) 其中L为土地价 ·建筑物资本化率r2i 值,B为建筑物价 值。 2021/2/21 Ch04房地产评估实务 16
2021/2/21 Ch04 房地产评估实务 16 二、要素 § 4.3 纯收益 资本化率 客观纯收益 = 客观总收益 - 客观总费用 投资收益率 • 纯收益与售价比率法 • 安全利率 + 风险调整值 • 综合资本化率r0 • 土地资本化率r1 • 建筑物资本化率r2 实质 客观 确定方法 种类 r0 = (L*r1+B*r2)/(L+B) 其中L为土地价 值,B为建筑物价 值。 实际
§4.3 计算公式 *房地产价值 房地产纯收益/综合资本化率 房、地合总价值房地产纯收益元总收益总费用 总费用=管理费+维修费+保险费 丈地价值 +税金 建筑物价值 --}*土地价值 1=土地纯收益/土地资本化率 土地纯收益=总收益-总费用 1总费用=管理费+维护费+税金 建筑物价值 房地产价值-土地价值 房地产纯收益-土地纯收益)/建筑物资本化率 2021/2/21 Ch04房地产评估实务 17
2021/2/21 Ch04 房地产评估实务 17 三、计算公式 § 4.3 土地价值 房、地合总价值 建筑物价值 * 房地产价值 = 房地产纯收益 / 综合资本化率 房地产纯收益=总收益-总费用 总费用=管理费+维修费+保险费 +税金 * 土地价值 = 土地纯收益 / 土地资本化率 土地纯收益=总收益-总费用 总费用=管理费+维护费+税金 建筑物价值 = 房地产价值-土地价值 =（房地产纯收益-土地纯收益）/ 建筑物资本化率
§4.3 收鱼法〉廖用例 例题]有一宗土地,出让年期为50年,资本化率为50%,预计 未来前五年的纯收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元 20万元,第六年开始纯收益大约可以稳定在25万元左右。试评 估该宗土地的收益价值。 {2161万元} 2021/2/21 Ch04房地产评估实务 18
2021/2/21 Ch04 房地产评估实务 18 收益法 § 4.3 Æ 应用举例 [例题] 有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为50%，预计 未来前五年的纯收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、 20万元，第六年开始纯收益大约可以稳定在25万元左右。试评 估该宗土地的收益价值。 {216.1万元}
§4.3 收益法》店应用举例 例题]有一宗房地产,2003年的纯收益为50万元,资本化率为 5%,若(1)未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加1万元; (2)未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%。试分别 评估两种情况下2003年初的房地产价值。 1400万元;1250万元} 2021/2/21 Ch04房地产评估实务 19
2021/2/21 Ch04 房地产评估实务 19 收益法 § 4.3 Æ 应用举例 [例题] 有一宗房地产，2003年的纯收益为50万元，资本化率为 5%，若（1）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加1万元； （2）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%。试分别 评估两种情况下2003年初的房地产价值。 {1400万元；1250万元}
§4.3 收益法》店应用举例 例题]某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地 50年使用权,并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼, 当时造价为每平米2000元,经济耐用年限为55年,残值率为2%。目前, 该类建筑重置价格为每平米2500元。该建筑物占地面积500平米,建 筑面积为900平米,现用于出租,每月平均实收租金为3万元。另据调 查,当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平米50元,空置率为 10%,每年需支付的管理费为年租金的3.5%,维修费为建筑重置价格 的1.5%,土地使用税及房产税合计为每建筑平米20元,保险费为重置 价的0.2%,土地资本化率7%,建筑物资本化率8%。试根据以上资料 评估该宗地2003年3月的土地使用权价值。 335883615万元,671767元平米} 2021/2/21 Ch04房地产评估实务 20
2021/2/21 Ch04 房地产评估实务 20 收益法 § 4.3 Æ 应用举例 [例题] 某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地 50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼， 当时造价为每平米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前， 该类建筑重置价格为每平米2500元。该建筑物占地面积500平米，建 筑面积为900平米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调 查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平米50元，空置率为 10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格 的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平米20元，保险费为重置 价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。试根据以上资料 评估该宗地2003年3月的土地使用权价值。 {335.883615万元，6717.67元/平米}