环境与资源利用 市场大势 馨装颜的 宏观形势 > 宏观调控仍将继续，但总体相对平稳，大环境有利于各项目良性成长； 受06年供应的影响，市场中遭到压抑的需求将逐渐爆发，市场需求总体保 持旺盛，部分供应紧缺区域更加明显。 > 因奥运而投入的硬件设施的完善兑现与心理因素加温影响的累积加力，将 使京城地产环境真正出现全线飘红的现象，整体市场会呈现价格上扬的局 面，冲抵部分不利因素，上涨幅度基本与06年相当。 以奥运场馆为核心的主要区域将成为绝对热点。价格涨势远超其它区域。 奥运推动市场。 27
27 ¾ 宏观调控仍将继续，但总体相对平稳，大环境有利于各项目良性成长； ¾ 受06年供应的影响，市场中遭到压抑的需求将逐渐爆发，市场需求总体保 持旺盛，部分供应紧缺区域更加明显。 ¾ 因奥运而投入的硬件设施的完善兑现与心理因素加温影响的累积加力，将 使京城地产环境真正出现全线飘红的现象，整体市场会呈现价格上扬的局 面，冲抵部分不利因素，上涨幅度基本与06年相当。 ¾ 以奥运场馆为核心的主要区域将成为绝对热点。价格涨势远超其它区域。 奥运推动市场。 环境与资源利用——市场大势 宏观形势 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
环境与资源利用 市场大势 客低美的 西部地产格局 西四环路以内市场发展接近尾声； > 稀缺的供应导致客户对四环内的中心区的需求无法释放，大量刚性需求 被迫选择外迁； > 受供应和需求的双重作用，西部市场跳出四环向外发展的态势已经形 成。目前正出现向南、北两个主要方向扩张和流动的局面；出现较为明 显的南北分化、各控一方的趋势； 传统中心区的范围外扩，外围区域快速成熟升温。获利最大的当属距离 中心区较近及处于主要环线、放射线道路周边的板块。 28
28 ¾ 西四环路以内市场发展接近尾声； ¾ 稀缺的供应导致客户对四环内的中心区的需求无法释放，大量刚性需求 被迫选择外迁； ¾ 受供应和需求的双重作用，西部市场跳出四环向外发展的态势已经形 成。目前正出现向南、北两个主要方向扩张和流动的局面；出现较为明 显的南北分化、各控一方的趋势； ¾ 传统中心区的范围外扩，外围区域快速成熟升温。获利最大的当属距离 中心区较近及处于主要环线、放射线道路周边的板块。 西部地产格局 环境与资源利用——市场大势 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
环境与资源利用 市场大势 产偉業顧問 项目所在区域的市场地位 >项目所在区域交通可达性较强，与西部各区域均有现状路或在建道路 的连接，具备对整个西部人群均有良好的辐射性和吸引力的基础： >项目所在区域是目前西四环至五环间住宅项目集中供应的重点地带， 区域快速补涨，正在成为核心区外的第一级发展带； >地块所处位置属于北京西部核心区域的南部边缘地带，并处于受奥运 场馆影响的西奥板块中；是受奥运带动影响的区域，具有较强的发展 潜力。 29
29 ¾ 项目所在区域交通可达性较强，与西部各区域均有现状路或在建道路 的连接，具备对整个西部人群均有良好的辐射性和吸引力的基础； ¾ 项目所在区域是目前西四环至五环间住宅项目集中供应的重点地带， 区域快速补涨，正在成为核心区外的第一级发展带； ¾ 地块所处位置属于北京西部核心区域的南部边缘地带，并处于受奥运 场馆影响的西奥板块中；是受奥运带动影响的区域，具有较强的发展 潜力。 项目所在区域的市场地位 环境与资源利用——市场大势 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
环境与资源利用 市场大势 偉業顧問 结论 >宏观政策环境平稳有利，市场需求旺盛，支持项目良性开发； >奥运推动市场，价格将持续上扬，是项目追求较高利润的坚实基础； >以奥运场馆为核心的主要区域将成为热点，项目所在位置处于热点之 中，07、08市场前景看好； >在总体供应稀缺、西部传统中心区的范围外扩、外围区域快速成熟升温 的局面下，项目所在区域正在成为核心区外的第一级发展带。 平稳、旺盛、上扬、升温 总体市场大势与西部地产格局衍变铺就万科假日风景良性开发道路 30
30 结论 ¾ 宏观政策环境平稳有利，市场需求旺盛，支持项目良性开发； ¾ 奥运推动市场，价格将持续上扬，是项目追求较高利润的坚实基础； ¾ 以奥运场馆为核心的主要区域将成为热点，项目所在位置处于热点之 中，07、08市场前景看好； ¾ 在总体供应稀缺、西部传统中心区的范围外扩、外围区域快速成熟升温 的局面下，项目所在区域正在成为核心区外的第一级发展带。 平稳、旺盛、上扬、升温 总体市场大势与西部地产格局衍变铺就万科假日风景良性开发道路 环境与资源利用——市场大势 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
环境与资源利用 供应状况 雪俄聚颜 05一06年区域市场总体供应状况 上城一期 熙湖 兰德华 西部区域（四环一五环）供应始 西山洋房 玉泉新城 终匮乏，可比项目较少一 ■本项目所处区域内是项目供应 最丰富的地带，主要以远洋山 远洋山水 金隅润景 水、金隅润景阁、西府兰亭、万 科紫台、天鸿美域、珠江峰景为 主。 万科紫台 ■考虑到西四环、五环的交通可 天鸿美域 珠江峰 达性，以及长安街以北区域相对 较强的区位优势对本区域可能造 万科假日风景 成的分流客户现象，故将长安街 以北西四环一西五环沿线重点项 目纳入调查范围
31 环境与资源利用——供应状况 西部区域（四环—五环）供应始 终匮乏，可比项目较少—— 本项目所处区域内是项目供应 最丰富的地带，主要以远洋山 水、金隅润景阁、西府兰亭、万 科紫台、天鸿美域、珠江峰景为 主。 考虑到西四环、五环的交通可 达性，以及长安街以北区域相对 较强的区位优势对本区域可能造 成的分流客户现象，故将长安街 以北西四环—西五环沿线重点项 目纳入调查范围。 05—06年区域市场总体供应状况 远洋山水 金隅润景阁 西府兰庭 天鸿美域 万科紫台 珠江峰景 万科假日风景 上城一期 熙湖 兰德华亭 西山洋房 玉泉新城 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案