浙江金基置业有限公司： 受贵公司委托，我们对即将出让的杭州(2006)20号地块投资 价值进行了比较全面分析，整个报告分为五部分：1)项目概况；2) 市场分析：3)项目SW0T分析；4)项目定位与地价测算；5)建议。 主要结论是：地块稀缺性优势明显，适宜开发高档住宅和高档酒店式 公寓，但因项目投资量大、价位高、消费客户群体规模小等决定了项 目运作极具挑战性。认为贵公司应该结合投资机会成本、企业的发展 战略、以及竞拍现场实际情况综合确定。假若企业有赢利性更好、风 险更小的投资机会，则建议以稳健的态度竞标这块土地，控制土地投 标价在35亿元之内，即楼面地价格10480元/M2之内。假若企业有 相当的资金剩余，又将本项目开发视为实现企业跨越式发展的重要举 措，则应以比较积极的态度去竞标这块土地，理想的土地投标价在 37亿元之内，即楼面地价格11080元/M2之内，最高报价不超过40 亿元，即楼面地价格11978元2。详见分析评估报告。 (楼面地价12576元/M2)。 浙江工业大学房地产研究所 2006年9月15日 1
1 浙江金基置业有限公司： 受贵公司委托，我们对即将出让的杭州（2006）20 号地块投资 价值进行了比较全面分析，整个报告分为五部分：1）项目概况；2） 市场分析；3）项目 SWOT 分析；4）项目定位与地价测算；5）建议。 主要结论是：地块稀缺性优势明显，适宜开发高档住宅和高档酒店式 公寓，但因项目投资量大、价位高、消费客户群体规模小等决定了项 目运作极具挑战性。认为贵公司应该结合投资机会成本、企业的发展 战略、以及竞拍现场实际情况综合确定。假若企业有赢利性更好、风 险更小的投资机会，则建议以稳健的态度竞标这块土地，控制土地投 标价在 35 亿元之内，即楼面地价格 10480 元/M2 之内。假若企业有 相当的资金剩余，又将本项目开发视为实现企业跨越式发展的重要举 措，则应以比较积极的态度去竞标这块土地，理想的土地投标价在 37 亿元之内，即楼面地价格 11080 元/M2 之内，最高报价不超过 40 亿元，即楼面地价格 11978 元/M2。详见分析评估报告。 （楼面地价 12576 元/ M2）。 浙江工业大学房地产研究所 2006 年 9 月 15 日
目 录 第一部分项目凝况 11完地位置 12规划指标 1.3招标方式 1.4土地款支付方式 第二部分市场分析. 5 2.1对房地产业宏观政策的若干判断 2,2杭州住宅市场走势基本分析 23抗州写字楼市场分析 2.4杭州酒店业分析 .15 2.5杭州酒店式公寓市场分析 .17 第三部分项目SW0T分析 -21 3.1优势分析(STRENGTH) .2 3.2劣势分析(WEAKNESS) .22 3.3机会分析(0PPO酸UN1Y) 3.4威勒分析(THREATS) 33 第四部分项目定位与地价测算 .26 4.1面日定位 4.2经济技术指标估计。 .26 4.3项目的建设进度 .27 4.4项目投资成本估算 28 4.5销售收入估算 30 4.6地价测算 4.7项目财务效益评价 4.8敏感性分析 .37 第五部分地价报价建议. 3
2 目 录 第一部分 项目概况.3 1.1 宗地位置 .3 1.2 规划指标 .3 1.3 招标方式 .4 1.4 土地款支付方式.4 第二部分 市场分析.5 2.1 对房地产业宏观政策的若干判断.5 2.2 杭州住宅市场走势基本分析.6 2.3 杭州写字楼市场分析 . 10 2.4 杭州酒店业分析. 15 2.5 杭州酒店式公寓市场分析 . 17 第三部分 项目 SWOT 分析. 21 3.1 优势分析（STRENGTH）. 21 3.2 劣势分析（WEAKNESS）. 22 3.3 机会分析(OPPORTUNITY). 23 3.4 威胁分析(THREATS). 23 第四部分 项目定位与地价测算. 26 4.1 项目定位 . 26 4.2 经济技术指标估计. 26 4.3 项目的建设进度. 27 4.4 项目投资成本估算. 28 4.5 销售收入估算. 30 4.6 地价测算. 32 4.7 项目财务效益评价. 36 4.8 敏感性分析 . 37 第五部分 地价报价建议. 41
第一部分项目概况 1.1宗地位置 杭政储出(2006)20号地块，位于拱墅区（如图），东至京杭运河，南至白 马公寓、长征新村等，西至湖墅南路，北至文晖路，原为杭州汽车发动机厂。 地规 1.2规划指标 宗地总面积为104070平方米（折合156.1亩），由A、B、C、D、E、F六地 块组成，具体规划指标见下表
3 第一部分 项目概况 1.1 宗地位置 杭政储出（2006）20 号地块，位于拱墅区（如图），东至京杭运河，南至白 马公寓、长征新村等，西至湖墅南路，北至文晖路，原为杭州汽车发动机厂。 1.2 规划指标 宗地总面积为 104070 平方米（折合 156.1 亩），由 A、B、C、D、E、F 六地 块组成，具体规划指标见下表
表1-1项目规划指标 出让面积 建筑 编号 用途 容积率 绿化率 (平方米) 密度 A 10071 办公兼容宾馆业用地 ≤4.3 ≤45% ≥25% B 8734 办公兼容宾馆业用地 ≤43 ≤450% ≥250% 11486 住宅（设配套公建）用地 ≤3.6 ≤25% ≥30% D 22170 住宅（设配套公建）用地≤2.8 ≤25% ≥30% E 27420 住宅（设配套公建）用地≤2.9≤25%≥30% F 24189 住宅（设配套公建）用地≤2.9 ≤25%≥30% 1.3招标方式 该地块采用挂牌方式出让，本次挂牌报价时间：2006年9月14日至2006 年9月29日期间工作日上午8：30-11：30，下午1：30一5：00止(9月29日 下午截至时间为2：30)。竞价地点：杭州市公共资源交易中心（东新路155号 和平家俬城四楼拍卖厅)。 挂牌出让起价为人民币297835万元。 1.4土地款支付方式 在土地开发补偿协议书签订之日起15日内，支付总土地开发补偿费的20% 其余土地开发补偿费分三期支付：第一期在2007年4月20日之前，支付30% 第二期在2007年10月20日之前，支付30%：第三期在2008年5月20日之前， 支付20%
4 表 1-1 项目规划指标 编号 出让面积 （平方米） 用途 容积率 建筑 密度 绿化率 A 10071 办公兼容宾馆业用地 ≤4.3 ≤45% ≥25% B 8734 办公兼容宾馆业用地 ≤4.3 ≤45% ≥25% C 11486 住宅（设配套公建）用地 ≤3.6 ≤25% ≥30% D 22170 住宅（设配套公建）用地 ≤2.8 ≤25% ≥30% E 27420 住宅（设配套公建）用地 ≤2.9 ≤25% ≥30% F 24189 住宅（设配套公建）用地 ≤2.9 ≤25% ≥30% 1.3 招标方式 该地块采用挂牌方式出让，本次挂牌报价时间：2006 年 9 月 14 日至 2006 年 9 月 29 日期间工作日上午 8：30—11：30，下午 1：30—5：00 止（9 月 29 日 下午截至时间为 2：30）。竞价地点：杭州市公共资源交易中心（东新路 155 号 和平家俬城四楼拍卖厅）。 挂牌出让起价为人民币 297835 万元。 1.4 土地款支付方式 在土地开发补偿协议书签订之日起 15 日内，支付总土地开发补偿费的 20%， 其余土地开发补偿费分三期支付：第一期在 2007 年 4 月 20 日之前，支付 30%； 第二期在 2007 年 10 月 20 日之前，支付 30%；第三期在 2008 年 5 月 20 日之前， 支付 20%
第二部分市场分析 2.1对房地产业宏观政策的若干判断 2.1.1政府对房地产市场的调控不会放松 从央行在今年4月、8月两次调整金融机构贷款基准利率，5月温家宝总理 主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展的措施，以及随后九部委 出台调控新政，可以得到基本判断是在温家宝总理任内对房地产市场的宏观调控 不会放松，中央政府的房地产政策体系将紧盯房价上涨过快、供给结构不合理等 问题。 2.2.2鼓励普通商品房自住性消费，控制投资性需求，抑制投机是房地产政策基 本趋向 启动内需，扩大消费需求对经济增长的贡献是保持我国经济可持续增长的关 键，是“十一”经济发展的基本思路，而在扩大消费需求中最有意义、对上下产 业带动作用最大的是住房消费，因此，房地产作为支柱产业的地位不会变，鼓励 普通商品房自住性消费的政策不会改变，从本次本积金贷款利率调整幅度很小、 对自用性消费仍保持低税收政策可以明显感觉到这一点，而控制投资性需求、抑 制投机的政策在房价问题没有得到很好解决之前不可能出现转变。 2.2.3信贷收紧是阶段性的政策，土地供给从紧将是长期性的政策 2005年国家宏观调控从抑制房地产投资过热向既要抑制投资过热又要抑制 投机性需求的转变，并实行了地根、银根“双紧”政策，但我们必须看到，严格 控制土地供应总量和严格控制农用地和新增建设用地的数量是一项长期性的政 策。而金融政策的紧与松是阶段性的，他将主要依据宏观经济冷热状况进行调整。 所以从这个角度看，伴随经济的增长，地价上升、房价上升是必然的趋势，特别 是具有稀缺性的土地
5 第二部分 市场分析 2.1 对房地产业宏观政策的若干判断 2.1.1 政府对房地产市场的调控不会放松 从央行在今年 4 月、8 月两次调整金融机构贷款基准利率， 5 月温家宝总理 主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展的措施，以及随后九部委 出台调控新政，可以得到基本判断是在温家宝总理任内对房地产市场的宏观调控 不会放松，中央政府的房地产政策体系将紧盯房价上涨过快、供给结构不合理等 问题。 2.2.2 鼓励普通商品房自住性消费，控制投资性需求，抑制投机是房地产政策基 本趋向 启动内需，扩大消费需求对经济增长的贡献是保持我国经济可持续增长的关 键，是“十一”经济发展的基本思路，而在扩大消费需求中最有意义、对上下产 业带动作用最大的是住房消费，因此，房地产作为支柱产业的地位不会变，鼓励 普通商品房自住性消费的政策不会改变，从本次本积金贷款利率调整幅度很小、 对自用性消费仍保持低税收政策可以明显感觉到这一点，而控制投资性需求、抑 制投机的政策在房价问题没有得到很好解决之前不可能出现转变。 2.2.3 信贷收紧是阶段性的政策，土地供给从紧将是长期性的政策 2005 年国家宏观调控从抑制房地产投资过热向既要抑制投资过热又要抑制 投机性需求的转变，并实行了地根、银根“双紧”政策，但我们必须看到，严格 控制土地供应总量和严格控制农用地和新增建设用地的数量是一项长期性的政 策。而金融政策的紧与松是阶段性的，他将主要依据宏观经济冷热状况进行调整。 所以从这个角度看，伴随经济的增长，地价上升、房价上升是必然的趋势，特别 是具有稀缺性的土地