广义的房地产法，其基本内容包括： 第一， 关于房地产权属的规定 第二， 关于房地产开发利用规定： 第三， 关于房地产交易的规定： 第四， 关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定； 第五， 关于社会化、专业化的物业管理的规定。 我国的房地产法律体系按其内容分布划分，应由三部分立法组成： 一是综合的法，如《宪法》、 《民法通则》等法律中的有关规定。 二是专门的法，如《城市规划法》、《土地管理法》 、 《城市房地 产管理法》、《建筑法》以及它们的实施条例、细则、办法之类。 三是相关的法，如《森林法》、《草原法》、《渔业法》 、 《环境 保护法》、《合同法》、《担保法》、《商业银行法》、《婚姻法》 《继承法》等法律中的有关规定。 (三)我国房地产法的基本原则 1.土地公有原则 2.土地有偿使用原则 3. 十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则 4. 房地产综合开发原则 5.城镇住房商品化原则 宏观调控与市场调节相结合的原则
⚫ ⚫ 广义的房地产法，其基本内容包括： ⚫ 第一， 关于房地产权属的规定； ⚫ 第二， 关于房地产开发利用规定； ⚫ 第三， 关于房地产交易的规定； ⚫ 第四， 关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定； ⚫ 第五， 关于社会化、专业化的物业管理的规定。 ⚫ 我国的房地产法律体系按其内容分布划分，应由三部分立法组成： ⚫ 一是综合的法，如《宪法》、《民法通则》等法律中的有关规定。 ⚫ 二是专门的法，如《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房地 产管理法》、《建筑法》以及它们的实施条例、细则、办法之类。 ⚫ 三是相关的法，如《森林法》、《草原法》、《渔业法》、《环境 保护法》、《合同法》、《担保法》、《商业银行法》、《婚姻法》、 《继承法》等法律中的有关规定。 ⚫ （三）我国房地产法的基本原则 ⚫ 1． 土地公有原则 ⚫ 2． 土地有偿使用原则 ⚫ 3． 十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则 ⚫ 4． 房地产综合开发原则 ⚫ 5． 城镇住房商品化原则 ⚫ 宏观调控与市场调节相结合的原则
第二节 土地管理法律制度 一、土地管理法的概念 土地指一国领土范围内的陆地、内陆水域、滩涂、岛屿等一切土地。 土地管理是国家用以维护土地所有权、合理组织利用土地的一项行 政管理活动。土地是人类赖以生存的基本条件，也是最为珍贵的、不可 再生和替代的生产资料，因而，对土地实行有效的管理，是各社会制度 下的一项重要法律制度。 土地管理法就是国家为实现土地管理目的而制定的法律规范的总称。 它调整因确认土地所有权、开发利用土地、取得和转让土地使用权以及 规划管理土地而产生的各种经济关系。 二、我国基本土地制度 1.实行土地的社会主义公有制 2.国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使 3.不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地：土地使用权可以 依法转让 4.国家为公共利益的需要可以依法征用集体所有的土地 5.国家依法实行国有土地有偿使用制度 6.国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权
第二节 土地管理法律制度 ⚫ 一、土地管理法的概念 ⚫ 土地指一国领土范围内的陆地、内陆水域、滩涂、岛屿等一切土地。 ⚫ 土地管理是国家用以维护土地所有权、合理组织利用土地的一项行 政管理活动。土地是人类赖以生存的基本条件，也是最为珍贵的、不可 再生和替代的生产资料，因而，对土地实行有效的管理，是各社会制度 下的一项重要法律制度。 ⚫ 土地管理法就是国家为实现土地管理目的而制定的法律规范的总称。 它调整因确认土地所有权、开发利用土地、取得和转让土地使用权以及 规划管理土地而产生的各种经济关系。 ⚫ 二、我国基本土地制度 ⚫ 1．实行土地的社会主义公有制 ⚫ 2．国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使 ⚫ 3．不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地；土地使用权可以 依法转让 ⚫ 4 ．国家为公共利益的需要可以依法征用集体所有的土地 ⚫ 5 ．国家依法实行国有土地有偿使用制度 ⚫ 6 ．国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权
三、建设用地制度 1.建设用地的概念 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设 施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地等。从广 义上讲，建设用地是指己利用土地中的一切非农业生产用地。国家实行 土地用途管制，严格限制农用地转为建设用地。 2.国家建设用地使用权的取得 (1)国家建设用地的来源 国家建设用地必须是国有土地，国家通过一定的程序将国有土地使 用权有偿出让或无偿划拨给建设单位或个人使用。 国家要出让、租赁或划拨国有土地使用权，首要条件是国家拥有该 幅土地的使用权。在下列三种情况下，国家可以划拨或出让、租赁土地 使用权： ①农村集体所有的土地已征用为国有： ②国家已依法收回国有建设土地使用权： ③国有荒山、荒地，即国有未利用土地已改为建设用地。 (2)农用地转用审批 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用 审批手续。这是新的《土地管理法》实行土地用途管制的一个关键。办 理转用审批后，方可办理征地手续
⚫ 三、建设用地制度 ⚫ 1． 建设用地的概念 ⚫ 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设 施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地等。从广 义上讲，建设用地是指已利用土地中的一切非农业生产用地。国家实行 土地用途管制，严格限制农用地转为建设用地。 ⚫ 2． 国家建设用地使用权的取得 ⚫ （1）国家建设用地的来源 ⚫ 国家建设用地必须是国有土地，国家通过一定的程序将国有土地使 用权有偿出让或无偿划拨给建设单位或个人使用。 ⚫ 国家要出让、租赁或划拨国有土地使用权，首要条件是国家拥有该 幅土地的使用权。在下列三种情况下，国家可以划拨或出让、租赁土地 使用权： ⚫ ① 农村集体所有的土地已征用为国有； ⚫ ② 国家已依法收回国有建设土地使用权； ⚫ ③ 国有荒山、荒地，即国有未利用土地已改为建设用地。 ⚫ （2）农用地转用审批 ⚫ 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用 审批手续。这是新的《土地管理法》实行土地用途管制的一个关键。办 理转用审批后，方可办理征地手续
(3)以划拨方式取得建设用地的审批程序 3.国家建设征用土地 国家建设征用土地是国家运用其行政权力把农民集体土地转为国家 所有的行为。 (1)国家建设征用土地的法律特征： ①征地主体的惟一性： ②征地行为的行政性： ③征地条件的补偿性。 (2)征用土地的审批权 1998年新《土地管理法》上收了征地审批权，马征地审批权集中在 中央和省两级政府，其他各级地方人民政府无征地审批权。该法第45条 规定，征用下列土地的，由国务院批准：(1)基本农田；(2)基本农 田以外的耕地超过35公顷的（折合525亩）；其他土地超过70公顷的（折 合1050亩)。征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民 政府批准，并报国务院备案。 (3)征用土地的补偿安置 征地费用一般由以下几部分构成： ①土地补偿费。土地补偿费是对土地所有人或使用人对土地的投 和收益的补偿
⚫ （3）以划拨方式取得建设用地的审批程序 ⚫ 3．国家建设征用土地 ⚫ 国家建设征用土地是国家运用其行政权力把农民集体土地转为国家 所有的行为。 ⚫ （1）国家建设征用土地的法律特征： ⚫ ① 征地主体的惟一性； ⚫ ② 征地行为的行政性； ⚫ ③ 征地条件的补偿性。 ⚫ （2）征用土地的审批权 ⚫ 1998年新《土地管理法》上收了征地审批权，马征地审批权集中在 中央和省两级政府，其他各级地方人民政府无征地审批权。该法第45条 规定，征用下列土地的，由国务院批准：（1）基本农田；（2）基本农 田以外的耕地超过35公顷的（折合525亩）；其他土地超过70公顷的（折 合1050亩）。征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民 政府批准，并报国务院备案。 ⚫ （3）征用土地的补偿安置 ⚫ 征地费用一般由以下几部分构成： ⚫ ① 土地补偿费。土地补偿费是对土地所有人或使用人对土地的投入 和收益的补偿