案例分析 1
1 案例分析
案例1 ·用乙、丙三人为同胞兄弟。三人父母生前拥有 一幢私有 楼房，这幢楼房宇1996年出租给张某夫妇居住，租期为5 年，每年租金为2万元，年底支付。1999年1-2月，甲、乙、 丙父母相继去世，没有留下遗嘱。甲、，乙均有房屋居住， 而丙暂无自己的房屋， 办理遗产继承时，把房屋约定由丙 管理。，1999年10月5日丙将房屋作价给丁，价款为人苠币 30万元，丁以为丙即是房屋的产权所有权，于是二人签订 合 同，丙将房屋产权证书交由丁， 、一并到房产部门 办理了房屋过芦宇续。同年1月1日，丙告知张某夫妇其 已将房屋卖与丁的事实，并要求张某夫妇搬出房屋。张某 夫妇不允，要求购买该幢楼房。后甲、乙得知丙卖房一事， 向丁提出异议，遂起纠纷。 。 现问：(1)父母去世后，甲、乙、丙对楼房具有什么财 产关系？(2)丙、丁之间签订的食同有无效边？为仕么？ (3)甲、 丙、 丁有无权利要求张某夫妇搬出房屋？ (4)张某夫妇有哪些权利可以主张？丙应对丁承担什么 责任？为什么？ 2
2 案例1 • 甲、乙、丙三人为同胞兄弟。三人父母生前拥有一幢私有 楼房，这幢楼房于1996年出租给张某夫妇居住，租期为5 年，每年租金为2万元，年底支付。1999年1-2月，甲、乙、 丙父母相继去世，没有留下遗嘱。甲、乙均有房屋居住， 而丙暂无自己的房屋，办理遗产继承时，把房屋约定由丙 管理。1999年10月5日丙将房屋作价给丁，价款为人民币 30万元，丁以为丙即是房屋的产权所有权，于是二人签订 了合同，丙将房屋产权证书交由丁，二人一并到房产部门 办理了房屋过户手续。 同年11月1日，丙告知张某夫妇其 已将房屋卖与丁的事实，并要求张某夫妇搬出房屋。张某 夫妇不允，要求购买该幢楼房。后甲、乙得知丙卖房一事， 向丁提出异议，遂起纠纷。 • 现问：（1） 父母去世后，甲、乙、丙对楼房具有什么财 产关系？（2） 丙、丁之间签订的合同有无效力？为什么？ （3） 甲、乙、丙、丁有无权利要求张某夫妇搬出房屋？ （4） 张某夫妇有哪些权利可以主张？丙应对丁承担什么 责任？为什么？
解题思路 ·(1)继承开始，遗产应为继承人取得。若继承人为数人，即发生共 同继承，遗产即为共同继承人共同共有。因此，甲、乙、丙对作为尚 未分割的遗产的楼房是共同共有关系。 (2)丙处理共同共有财产虽未经甲、乙同意，但是丁作为第三人是 善意的，应保护丁的合法权益，故依《民通意见》第89条规定，丙、 “之间的合同应为有效；现丙、丁已经完成房产变更登记手续，丁应 成为合法所有人。 是，、因为该买卖合同侵犯了来棄关妇的优先购买 校，房屋承租人可以请求宣告房屋买卖合同完效。《通意见第 118条规定：，“出租人出卖出租房屋的，应提前3个月通知承租人，承 程合在同等条件下 享有优先购枢：出租人未按此规定出卖房屋的， 承和人司以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。 (3)张某夫妇享有合法的租赁权利，作为出租人的甲、乙、丙应尊 重对方的权利，当然无权要求张基去妇搬出。至于丁，与张某夫妇并 羌往荷法律关系，筜然羌菽要求箕搬出。 (4)张某夫妇可以主张下列权利：第一，在租赁期内的合法租赁权； 藤函权 在房屋所有人出卖房屋前获得通知的权利；第三，优先购买房 最后，因丙在与丁签订合同时故意隐瞒未提前通知租赁人的事实，致 最拿2是： 侵害了工的信赖合同成立有效的利益，依《合同法》 应对丁承担缔约过失责任。 3
3 解题思路 • （1）继承开始，遗产应为继承人取得。若继承人为数人，即发生共 同继承，遗产即为共同继承人共同共有。因此，甲、乙、丙对作为尚 未分割的遗产的楼房是共同共有关系。 • （2）丙处理共同共有财产虽未经甲、乙同意，但是丁作为第三人是 善意的，应保护丁的合法权益，故依《民通意见》第89条规定，丙、 丁之间的合同应为有效；现丙、丁已经完成房产变更登记手续，丁应 成为合法所有人。但是，因为该买卖合同侵犯了张某夫妇的优先购买 权，房屋承租人可以请求宣告房屋买卖合同无效。 《民通意见》第 118条规定：“出租人出卖出租房屋的，应提前3个月通知承租人，承 租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的， 承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。” • （3） 张某夫妇享有合法的租赁权利，作为出租人的甲、乙、丙应尊 重对方的权利，当然无权要求张某夫妇搬出。至于丁，与张某夫妇并 无任何法律关系，当然无权要求其搬出。 • （4） 张某夫妇可以主张下列权利：第一，在租赁期内的合法租赁权； 第二，在房屋所有人出卖房屋前获得通知的权利；第三，优先购买房 屋的权利 • 最后，因丙在与丁签订合同时故意隐瞒未提前通知租赁人的事实，致 使该合同无效，侵害了丁的信赖合同成立有效的利益，依《合同法》 第42条之规定，应对丁承担缔约过失责任
案例2 个体户张某、王某二人于1999年10月1日从汽车交易中心购得一辆 品2 共同从事长途货物的运输业务。 二人各出资 人 张某驾驶这辆汽军外出联系业务时，遇到 某 李某表示愿意出资人苠币8方元购买此车，张某随即将车卖给 了 李某，并办理了过户手续，事后，张某把卖车一事告知王某、 王某 求分得一半款项：李某买到此车后 于同年年底又将这辆卡车以人 希9万元卖给赵果。 人约定，买卖合同签订时，卡车即归赵某所 有，赵某租车给李某使用，租期为1年，租金人民币1万元，二人签定 协议后，到有关部门办理了登记过户手续。赵某把车租赁给李某使用 银文春餐.司 双方签订了抵押协议，但没有进行抵押登记。次年11月赵某把该车以 人苠帝10万元的价格卖给了钱某。2月赵某以租期届满为由，要求李 天粮无器军老襞整到纷不愿送军军主过 现问：(1)张某、王某对卡车是什么财产关系？，（2)张某、李某 的汽车买卖合同是否有效？为什么？(3)，李某、，赵某约定买卖合！ 签订时，卡军即岿赵某所有，该约定是否有效？为开公？(4)季 与银行的抵押合同能否生效？为什么？(5)李某能否要求赵某将车 卖给自己？(6)截止纠纷发生时，该卡车所有权归谁享有？为什么？ 4
4 案例 2 • 个体户张某、王某二人于1999年10月1日从汽车交易中心购得一辆 “东风”牌二手卡车，，共同从事长途货物的运输业务。二人各出资 人民币3万元。同年12月，张某驾驶这辆汽车外出联系业务时，遇到 李某，李某表示愿意出资人民币8万元购买此车，张某随即将车卖给 了李某，并办理了过户手续，事后，张某把卖车一事告知王某、王某 要求分得一半款项。李某买到此车后，于同年年底又将这辆卡车以人 民币9万元卖给赵某。二人约定，买卖合同签订时，卡车即归赵某所 有，赵某租车给李某使用，租期为1年，租金人民币1万元，二人签定 协议后，到有关部门办理了登记过户手续。赵某把车租赁给李某使用 期间，由于运输缺乏货源，于是李某准备自己备货，因缺乏资金遂向 银行贷款人民币5万元，李某把那辆卡车作为抵押物，设定了抵押， 双方签订了抵押协议，但没有进行抵押登记。次年11月赵某把该车以 人民币10万元的价格卖给了钱某。12月赵某以租期届满为由，要求李 某归还卡车，李某得知赵某把车卖给钱某，遂不愿归还卡车，主张以 人民币9万元买回此车，赵某不允，遂生纠纷。 • 现问：（1） 张某、王某对卡车是什么财产关系？（2）张某、李某 的汽车买卖合同是否有效？为什么？（3） 李某、赵某约定买卖合同 签订时，卡车即归赵某所有，该约定是否有效？为什么？（4） 李某 与银行的抵押合同能否生效？为什么？（5）李某能否要求赵某将车 卖给自己？（6） 截止纠纷发生时，该卡车所有权归谁享有？为什么？
解题思路 。 1)张某、王某按份投资购买卡车，共同从事运输业务， 依法成立按份共有关系。按份共有又称分别共有，是指两 个或两个以上的有人按照各自的份额分别对共有财产享 有权利和承担义务的一种共有关系。《民法通则》第78条 规定；“按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权 利，.分担艾务 。共有财产全属于全体共有人所有，因此， 共有财产的处分，必须取得金体去有人的同意。二个或者 几个共有人未经全体共有人的同意，擅自对共有财产进行 法律上的处分的，对其他所宥人不产星法律效方。 2)如果其他共有人事后追认一个共有人的物权处分行为， 则该处分行为有效。《合同法》第51条规定：”无处分权 的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立 合同后取得处分权的，该合同不效。 本案中王某事后得 知，要暴分得仪平款喷程为表明，生棻是這获银暴 的无权处分行为。因此，张某、李某的汽车买卖合同有效。 5
5 解题思路 • 1）张某、王某按份投资购买卡车，共同从事运输业务， 依法成立按份共有关系。按份共有又称分别共有，是指两 个或两个以上的共有人按照各自的份额分别对共有财产享 有权利和承担义务的一种共有关系。《民法通则》第78条 规定；“按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权 利，分担义务“。共有财产全属于全体共有人所有，因此， 共有财产的处分，必须取得全体共有人的同意。一个或者 几个共有人未经全体共有人的同意，擅自对共有财产进行 法律上的处分的，对其他所有人不产生法律效力。 • 2）如果其他共有人事后追认一个共有人的物权处分行为， 则该处分行为有效。《合同法》第51条规定：”无处分权 的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立 合同后取得处分权的，该合同不效。”本案中王某事后得 知后，要求分得一半款项的行为表明，王某是追认了张某 的无权处分行为。因此，张某、李某的汽车买卖合同有效