二、管理模型分析 3房地产投资决策模型分析 3.1房地产投资决策问题分类 (1)房地产投资机会决策 (2)房地产投资类型决策 (3)房地产投资开发地点决策 (4)房地产投资开发项目规模决策 (5)房地产投资资金来源决策 (6)房地产价格决策
二、管理模型分析 3 房地产投资决策模型分析 3．1 房地产投资决策问题分类 （1）房地产投资机会决策 （2）房地产投资类型决策 （3）房地产投资开发地点决策 （4）房地产投资开发项目规模决策 （5）房地产投资资金来源决策 （6）房地产价格决策
二、管理模型分析 3房地产投资决策模型分析 3.2房地产投资决策方法 决策问题 适用决策方法 房地产投资机会决策 经济评价法 房地产投资类型决策 层次分析法 房地产投资地点决策 层次分析法、理想点法 房地产投资规模决策 决策树法、多行为报童模型法
二、管理模型分析 3 房地产投资决策模型分析 3．2 房地产投资决策方法 决策问题 适用决策方法 房地产投资机会决策 经济评价法 房地产投资类型决策 层次分析法 房地产投资地点决策 层次分析法、理想点法 房地产投资规模决策 决策树法、多行为报童模型法
二、管理模型分析 4房地产投资风险分析 在对房地产投资方案进行比较分析后,我们还需对 该投资方案进行风险分析与估计,以便对风险发生的 概率及其影响程度作出定量的估讣,并且确定某些风 险因素的变化幅度和范围。 风险估计采用不确定分析方法,包括盈亏平衡分析 法、敏感性分析法和概率分析法,本系统采用盈亏平 衡分析法、敏感性分析法
二、管理模型分析 4 房地产投资风险分析 在对房地产投资方案进行比较分析后，我们还需对 该投资方案进行风险分析与估计，以便对风险发生的 概率及其影响程度作出定量的估计，并且确定某些风 险因素的变化幅度和范围。 风险估计采用不确定分析方法，包括盈亏平衡分析 法、敏感性分析法和概率分析法，本系统采用盈亏平 衡分析法、敏感性分析法
二、管理模型分析 4房地产投资风险分析 4.1盈亏平衡分析 (1)线性盈亏平衡分析该方法的成立是以许多约束条件为前 提的,这些条件主要有:①开发量与销售量相等;②在所分析 的销售量范围内,固定费用不发生变化;③变动费用是建筑面 积的正线性函数;④销售收入完全随着建筑面积的变动而变动, 并呈线性关系。在整个分析过程中,平均单方售价是不变的。 (2)非线性盈亏平衡分析在实际工作中常常会遇到建筑面积 与成本不成线性关系的情况。房屋的销售会受到市场和用户的 影响,销售收入和销售量也不是成线性关系。如一项目规模及 要求达到某一限度时,正常价格的建筑材料、动为设备、机械 设备等已不能保证供应,企业必须付岀较高的代价才能获得 同时对一些配套设施、施工技术等都提出了更高的要求,因此 成本函数不再成线性而变成了非线性
二、管理模型分析 4 房地产投资风险分析 4．1 盈亏平衡分析 （1）线性盈亏平衡分析 该方法的成立是以许多约束条件为前 提的，这些条件主要有：①开发量与销售量相等；②在所分析 的销售量范围内，固定费用不发生变化；③变动费用是建筑面 积的正线性函数；④销售收入完全随着建筑面积的变动而变动， 并呈线性关系。在整个分析过程中，平均单方售价是不变的。 （2）非线性盈亏平衡分析 在实际工作中常常会遇到建筑面积 与成本不成线性关系的情况。房屋的销售会受到市场和用户的 影响，销售收入和销售量也不是成线性关系。如一项目规模及 要求达到某一限度时，正常价格的建筑材料、动力设备、机械 设备等已不能保证供应，企业必须付出较高的代价才能获得， 同时对一些配套设施、施工技术等都提出了更高的要求，因此 成本函数不再成线性而变成了非线性
二、管理模型分析 4房地产投资风险分析 4.2敏感性分析 敏感性分析是研究投资项目主要因素发生变化时,项 目经济效益发生的相应变化,以判断这些因素对项目 经济目标的影响程度。这些可能发生变化的因素就称 为不确定性因素。 根据每次变动因素的数目不同,敏感性分析可以分为 单因素敏感性分析和多因素敏感性分析
二、管理模型分析 4 房地产投资风险分析 4．2 敏感性分析 敏感性分析是研究投资项目主要因素发生变化时，项 目经济效益发生的相应变化，以判断这些因素对项目 经济目标的影响程度。这些可能发生变化的因素就称 为不确定性因素。 根据每次变动因素的数目不同，敏感性分析可以分为 单因素敏感性分析和多因素敏感性分析