房地产开发程序 (2)制定拆迁安置计划。每个动迁人员在对自己 所承担的被拆迁人安置、补偿的决定全部熟悉后,要 进行分析,以片为单位,逐户安置房源和作出拆迁的 补偿决定。这里,既要考虑工商、企业、事业单位 私房、侨房的动迁难度,又要靠率安置不成过高的住 户,还要考虑哪些单位或住户市较容易动迁的,哪些 住户或单位是可以交叉进行动迁的,哪些住户先动, 什么时候较为适宜等,都应有个计划 (3)申请核发房屋拆迁许可证。开发商在取得规 划、土地管理部门批准的红线图和用地文件以及完成 拆迁安置方案(包括还间房屋的地点、资金、房屋平 面图或购买商品房安置被拆迁人的购房合同)后,可 以向拆迁管理部门申请核发房屋拆迁许可证,并按规 定缴纳管理费
房地产开发程序 ◼ （2）制定拆迁安置计划。每个动迁人员在对自己 所承担的被拆迁人安置、补偿的决定全部熟悉后，要 进行分析，以片为单位，逐户安置房源和作出拆迁的 补偿决定。这里，既要考虑工商、企业、事业单位、 私房、侨房的动迁难度，又要靠率安置不成过高的住 户，还要考虑哪些单位或住户市较容易动迁的，哪些 住户或单位是可以交叉进行动迁的，哪些住户先动， 什么时候较为适宜等，都应有个计划。 ◼ （3）申请核发房屋拆迁许可证。开发商在取得规 划、土地管理部门批准的红线图和用地文件以及完成 拆迁安置方案（包括还间房屋的地点、资金、房屋平 面图或购买商品房安置被拆迁人的购房合同）后，可 以向拆迁管理部门申请核发房屋拆迁许可证，并按规 定缴纳管理费
房地产开发程序 ■拆迁房屋不得超越规划管理部门划定的红线范围和拆迁管 理部门规定的期限。 (4)拆迁公告。召开拆迁动员大会,公布拆迁公告 拆迁管理部门在发放拆迁许可证的同时,应将拆迁人、拆 迁房屋及其范围、法律依据、拆迁期限以公告形式予以公 布。另外,还应书面通知房产、公安、工商等有关部门。 (5)拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议书。拆迁协议书 应明确补偿形式和金额、安置用户面积和地点、搬迁过渡 方式和期限、违约责任以及当事人认为需要订立的其他条 款 (6)动迁、验收。拆迁补偿手续办妥后,负责拆迁人 员应立即填写登记表,经主管领导签发,送工程部门拆房 原则上,搬迁一间,拆卸一间,可为动迁工作起推动作用
房地产开发程序 ◼ 拆迁房屋不得超越规划管理部门划定的红线范围和拆迁管 理部门规定的期限。 ◼ （4）拆迁公告。召开拆迁动员大会，公布拆迁公告。 拆迁管理部门在发放拆迁许可证的同时，应将拆迁人、拆 迁房屋及其范围、法律依据、拆迁期限以公告形式予以公 布。另外，还应书面通知房产、公安、工商等有关部门。 ◼ （5）拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议书。拆迁协议书 应明确补偿形式和金额、安置用户面积和地点、搬迁过渡 方式和期限、违约责任以及当事人认为需要订立的其他条 款。 ◼ （6）动迁、验收。拆迁补偿手续办妥后，负责拆迁人 员应立即填写登记表，经主管领导签发，送工程部门拆房。 原则上，搬迁一间，拆卸一间，可为动迁工作起推动作用
房地产开发程序 ()办理拆迁房屋产权灭籍和土地使用证。拆迁人 应将所订拆迁协议书送拆迁管理部门备案,同时到房产部 门办理被拆迁房屋产权灭籍手续。在有工程部门负责办理 工程报建手续。 4.开发项目设计的组织与委托 房地产开发商的投资决策最终通过设计成果反映出来, 合理的设计不尽充分体现投资者的意图,而且是对投资者 决策方案的完善和补充 (1)要选择较好设计单位。在委托设计时,应注意以 下事项 1)设计资格。要委托具有设计资格的设计单位进行 开发项目的工程社及,不得委托无证设计单位或私人进行 设计,否则,城市规划与建筑管理部门将不予承认
房地产开发程序 ◼ （7）办理拆迁房屋产权灭籍和土地使用证。拆迁人 应将所订拆迁协议书送拆迁管理部门备案，同时到房产部 门办理被拆迁房屋产权灭籍手续。在有工程部门负责办理 工程报建手续。 ◼ 4.开发项目设计的组织与委托 ◼ 房地产开发商的投资决策最终通过设计成果反映出来， 合理的设计不尽充分体现投资者的意图，而且是对投资者 决策方案的完善和补充。 ◼ （1）要选择较好设计单位。在委托设计时，应注意以 下事项： ◼ 1）设计资格。要委托具有设计资格的设计单位进行 开发项目的工程社及，不得委托无证设计单位或私人进行 设计，否则，城市规划与建筑管理部门将不予承认
房地产开发程序 2)设计等级。目前我国的建设工程设计单位共分为甲、乙 丙、丁4个等级。开发商应根据拟开发项目的性质、高度、规模, 对照4个等级确定要求,进行委托。一般不得超过设计 3)设计范围。我国建设工程设计单位的资格证书上都注明 了该设计单位的承揽设计范围,如规定该设计单位是承接民用建 设工程、工业建设工程,还是某个系统内的建设工程项目。在委 托设计时,开发商应予注意 (2)要合理地确定各项技术经济控制指标。规划中的各项技 术经济指标,是衡量规划设计的质量以及开发项目经济效益好坏 的重要标准和依据。在规划设计之前,一些重要的控制指标已由 土地管理部门和规划管理部门给出
房地产开发程序 ◼ 2）设计等级。目前我国的建设工程设计单位共分为甲、乙、 丙、丁4个等级。开发商应根据拟开发项目的性质、高度、规模， 对照4个等级确定要求，进行委托。一般不得超过设计。 ◼ 3）设计范围。我国建设工程设计单位的资格证书上都注明 了该设计单位的承揽设计范围，如规定该设计单位是承接民用建 设工程、工业建设工程，还是某个系统内的建设工程项目。在委 托设计时，开发商应予注意。 ◼ （2）要合理地确定各项技术经济控制指标。规划中的各项技 术经济指标，是衡量规划设计的质量以及开发项目经济效益好坏 的重要标准和依据。在规划设计之前 ，一些重要的控制指标已由 土地管理部门和规划管理部门给出
房地产开发程序 ■如开发用地的总面积、容积率、控制高度、建筑密度 绿地率等,还有一些指标则由开发商根据开发项目的 要求提出,作为规划的依据,如户室比、高层比例、 各类型的居住面积、总造价、建筑工程单方造价等。 上述各项技术经济指标,要综合考虑,既要保证开发 商效益,又要符合有关管理部门的要求,以取得良好 的社会效益和环境效益。 (3)评价和选择设计方案。设计方案是根据城市 规划管理部门提供的规划设计条件和开发商对该开发 项目的要求,由设计单位提出的初步设想,一般用文 字说明和图纸或模型表示。其中规划设计方案包括开 发项目的用地范及其位置图、现状图、规划总平面图 和交通组织示意图、住宅标准层平面图和住宅正立面 图、公共建筑
房地产开发程序 ◼ 如开发用地的总面积、容积率、控制高度、建筑密度、 绿地率等，还有一些指标则由开发商根据开发项目的 要求提出，作为规划的依据，如户室比、高层比例、 各类型的居住面积、总造价、建筑工程单方造价等。 上述各项技术经济指标，要综合考虑，既要保证开发 商效益，又要符合有关管理部门的要求，以取得良好 的社会效益和环境效益。 ◼ （3）评价和选择设计方案。设计方案是根据城市 规划管理部门提供的规划设计条件和开发商对该开发 项目的要求，由设计单位提出的初步设想，一般用文 字说明和图纸或模型表示。其中规划设计方案包括开 发项目的用地范及其位置图、现状图、规划总平面图 和交通组织示意图、住宅标准层平面图和住宅正立面 图、公共建筑