可行性分析报告 总的来说，目前对太仓物业价格影响较大因素还是地段。如太仓一个很不错的楼盘世 纪苑由于地段太偏，所以售价比新区其他楼盘要低，2200元/平方米左右。 目前楼市较火，加上最近拆迁户很多，且太仓市大多数楼盘的定位都较低，所以各楼 盘的销售情况都较好。 ◆产品分析 太仓的楼盘主要以带阁楼的多层产品为主，别墅这种高端产品主要集中在城市东南面， 小高层在太仓也已经出现了，且反响不错，目前有三个楼盘规划有小高层一一华侨房产小 高层、人杰景典、高尔夫湖滨花园。预计将来小高层在太仓的市场应该不错，规划中的城 南新城区将是高端产品的集结地。 太仓楼盘的开发规模都不大，市区楼盘基本上占地都在3万平方米左右，新区楼盘占 地较大，最大的世纪苑占地为23万平方米。在建筑方面，各楼盘都没多少特色，建筑繁杂， 色彩单调：在景观方面，除了部分绿化之外，区内其他景观很少：在物业管理方面，大多 数小区都限于保安、保洁方面，而其他更细致的服务基本上没有：在智能化方面，大多数 小区都没有，而其他有智能化的小区也只限于可视对讲系统方面：在房型方面，目前各楼 盘主要是以三房为主。在区内配套设施方面，各楼盘区内配套设施不足，没有设置会所。 ◆销售推广分析 太仓各楼盘的的销售方式基本上限于在物业周边设立一个很是一般的销售中心，部分 楼盘设有模型，同时销售人员的专业程度不够。在推广方面，太仓的楼盘很少通过媒体做 广告，而对于POP(户外看板)这一很有效的广告形式，在太仓基本上没有。太仓推广最有 力的楼盘是世纪苑，该案曾经在《太仓日报》上做过一年的整版广告，同时也在昆山参加 过房展会。太仓市开发商和代理商的合作很少。 -5
可行性分析报告 - 5 - 总的来说，目前对太仓物业价格影响较大因素还是地段。如太仓一个很不错的楼盘世 纪苑由于地段太偏，所以售价比新区其他楼盘要低，2200 元/平方米左右。 目前楼市较火，加上最近拆迁户很多，且太仓市大多数楼盘的定位都较低，所以各楼 盘的销售情况都较好。 ◆ 产品分析 太仓的楼盘主要以带阁楼的多层产品为主，别墅这种高端产品主要集中在城市东南面， 小高层在太仓也已经出现了，且反响不错，目前有三个楼盘规划有小高层——华侨房产小 高层、人杰景典、高尔夫湖滨花园。预计将来小高层在太仓的市场应该不错，规划中的城 南新城区将是高端产品的集结地。 太仓楼盘的开发规模都不大，市区楼盘基本上占地都在 3 万平方米左右，新区楼盘占 地较大，最大的世纪苑占地为 23 万平方米。在建筑方面，各楼盘都没多少特色，建筑繁杂， 色彩单调；在景观方面，除了部分绿化之外，区内其他景观很少；在物业管理方面，大多 数小区都限于保安、保洁方面，而其他更细致的服务基本上没有；在智能化方面，大多数 小区都没有，而其他有智能化的小区也只限于可视对讲系统方面；在房型方面，目前各楼 盘主要是以三房为主。在区内配套设施方面，各楼盘区内配套设施不足，没有设置会所。 ◆ 销售推广分析 太仓各楼盘的的销售方式基本上限于在物业周边设立一个很是一般的销售中心，部分 楼盘设有模型，同时销售人员的专业程度不够。在推广方面，太仓的楼盘很少通过媒体做 广告，而对于 POP（户外看板）这一很有效的广告形式，在太仓基本上没有。太仓推广最有 力的楼盘是世纪苑，该案曾经在《太仓日报》上做过一年的整版广告，同时也在昆山参加 过房展会。太仓市开发商和代理商的合作很少
可行性分析报告 (二)发展趋势 根据以上分析，我们得出太仓房产市场发展趋势分析如下： ◆房价 与周边城市的价格相比，太仓市的房价偏低，而从周边城市的房价上涨过程来看，同 时从最近土地拍卖中地价大涨的情况来看，太仓的房价仍有上涨空间。 ◆产品 小高层已经在太仓出现，所以未来太仓市的住宅产品将会朝复合型产品方向发展，在 规模、景观、建筑、房型、规划、智能化和物业管理等方面都将有一个整体的提升。 ◆营销推亡 营销推广不力是太仓市楼盘存在的普遍现象，开发商和代理商的合作很少，太仓开发 商和代理商合作的个案几乎没有，这也使得某些楼盘不论是在产品上还是推广上都存在一 些不足，而代理商在市场把握和产品定位以及营销推广和楼盘包装等方面的优势还没有被 开发商充分认识，而开发商不仅可以通过代理商实现利润最大化，同时也可以通过代理商 的介入从楼盘品质上打响自身的品牌。而从周边其他城市房产发展的现状来看，开发商和 代理商的合作己经成为一个趋势和必然，相信将来太仓市开发商和代理商的合作会逐步加 强。 个性化、形象化竞争日益激烈，将成为太仓市房地产发展的潮流。物业项目要取得优 异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成 极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。 6
可行性分析报告 - 6 - （二）发展趋势 根据以上分析，我们得出太仓房产市场发展趋势分析如下： ◆ 房价 与周边城市的价格相比，太仓市的房价偏低，而从周边城市的房价上涨过程来看，同 时从最近土地拍卖中地价大涨的情况来看，太仓的房价仍有上涨空间。 ◆ 产品 小高层已经在太仓出现，所以未来太仓市的住宅产品将会朝复合型产品方向发展，在 规模、景观、建筑、房型、规划、智能化和物业管理等方面都将有一个整体的提升。 ◆ 营销推广 营销推广不力是太仓市楼盘存在的普遍现象，开发商和代理商的合作很少，太仓开发 商和代理商合作的个案几乎没有，这也使得某些楼盘不论是在产品上还是推广上都存在一 些不足，而代理商在市场把握和产品定位以及营销推广和楼盘包装等方面的优势还没有被 开发商充分认识，而开发商不仅可以通过代理商实现利润最大化，同时也可以通过代理商 的介入从楼盘品质上打响自身的品牌。而从周边其他城市房产发展的现状来看，开发商和 代理商的合作已经成为一个趋势和必然，相信将来太仓市开发商和代理商的合作会逐步加 强。 个性化、形象化竞争日益激烈，将成为太仓市房地产发展的潮流。物业项目要取得优 异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成 极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘
可行性分析报告 第二章产品定位 随着社会的发展，人民生活水平的提高，人们对居住质量的要求也愈来愈高，对住宅 建设提出了许多新的课题，例如：随着私人汽车的增多，如何解决汽车的停放，如何在居 住区内合理地组织人流、车流，如何在高建筑密度条件下创造优美的环境，如何适应不断 加快的生活节奏，如何把科技产品的开发应用到住宅建设中去，如何在建筑设计上更好地 节约能源等等问题。人们对住宅的评价己不仅是面积的大小，而是它的舒适性和环境质量 的综合评定。 基于以上的思考，我们的设计指导思想是为居民创造一个方便、舒适、安静、安全的 居住生活环境，合理解决居住数量与环境质量关系的问题，满足规划要求，力争做到：建 房多、绿地大、环境美、住宅及商业用房使用灵活。在此前提下，合理规划，节约用地 为发展留有余地。 针对本地块的基本情况，结合在市场调查中获得的信息和客户反馈的意见，我们对本 案的产品方面提出如下建议： (一)楼盘定位建议 针对中上阶层的更具前瞻性的时尚的高品质社区 —城市生活的新名片 1、更合理的空间分布 、更具生态性和艺术性的景观绿化 3、更多健康，让运动就在家门口 4、更轻灵更时尚的建筑色彩，更多精彩生活 -7-
可行性分析报告 - 7 - 第二章 产品定位 随着社会的发展，人民生活水平的提高，人们对居住质量的要求也愈来愈高，对住宅 建设提出了许多新的课题，例如：随着私人汽车的增多，如何解决汽车的停放，如何在居 住区内合理地组织人流、车流，如何在高建筑密度条件下创造优美的环境，如何适应不断 加快的生活节奏，如何把科技产品的开发应用到住宅建设中去，如何在建筑设计上更好地 节约能源等等问题。人们对住宅的评价已不仅是面积的大小，而是它的舒适性和环境质量 的综合评定。 基于以上的思考，我们的设计指导思想是为居民创造一个方便、舒适、安静、安全的 居住生活环境，合理解决居住数量与环境质量关系的问题，满足规划要求，力争做到：建 房多、绿地大、环境美、住宅及商业用房使用灵活。在此前提下，合理规划，节约用地， 为发展留有余地。 针对本地块的基本情况，结合在市场调查中获得的信息和客户反馈的意见，我们对本 案的产品方面提出如下建议： （一）楼盘定位建议 针对中上阶层的更具前瞻性的时尚的高品质社区 ——城市生活的新名片 1、更合理的空间分布 、更具生态性和艺术性的景观绿化 3、更多健康，让运动就在家门口 4、更轻灵更时尚的建筑色彩，更多精彩生活
可行性分析报告 从市场调研的情况来看，目前太仓市的个案普遍缺乏特色，档次较低。虽然有些楼盘 的业主社会地位尚可，但是整个小区的居住感受却不是太好，单调的建筑外观，乏味的建 筑形态，紧凑排布的楼栋，简单的景观绿化，跟不上潮流的智能化和物业管理，除了居住 还是居住的落后的小区规划等等不争的现实表明：太仓市民需要高品质的和周边其他城市 接近的居住环境，因而高档楼盘的推出也是必然。同时此种定位也能填补市场空白，减少 与其他产品的竞争 我们这里所说的高档并不单单指总价的高低，而是要从整体规划上为广大业主营造 个更舒适的居住环境，提供一系列更人性化的服务，同时开发商也可以通过高品质社区的 建立为自己打造一个品牌，为自己增加无形的资产。（品牌己经成为消费者第一认知的要素， 新一轮的竞争将是品牌的竞争) (二)总体规划建议 根据本案的基本情况，再结合问卷调查的意见，我们对本案的产品提出如下建议： (1)小区排布 建议整个小区采用合围式布局，楼宇采用铺位排布的方式，坚决挪弃兵菩式的排布。 (2)主要建筑形态 全区由13幢居住用房和部分商业用房组成，其中6幢8层小高层，5幢4层多层，2 幢5层多层，临燕山路的两幢多层底层为商业用房。其中小高层每单元一梯两户。整个小 区规划为南低北高，东低西高，13幢板式建筑一起形成高低错落、层次丰富的空间轮廓线。 其中小高层规划在地块以北，其中西边3幢，东边3幢，多层布置在小高层以南。建筑高 低组合，瓦顶与平台屋面结合，以及温和的外墙色彩的变化，使整个小区亲切感人，具有 鲜明的时代气息。 我们在规划产品的时候应该使产品具有一定的前瞻性，而从周边其他城市的房产发展 轨迹来看，小高层已经成为房产产品发展的必然，同时从市场调研中了解到小高层产品在
可行性分析报告 - 8 - 从市场调研的情况来看，目前太仓市的个案普遍缺乏特色，档次较低。虽然有些楼盘 的业主社会地位尚可，但是整个小区的居住感受却不是太好，单调的建筑外观，乏味的建 筑形态，紧凑排布的楼栋，简单的景观绿化，跟不上潮流的智能化和物业管理，除了居住 还是居住的落后的小区规划等等不争的现实表明：太仓市民需要高品质的和周边其他城市 接近的居住环境，因而高档楼盘的推出也是必然。同时此种定位也能填补市场空白，减少 与其他产品的竞争。 我们这里所说的高档并不单单指总价的高低，而是要从整体规划上为广大业主营造一 个更舒适的居住环境，提供一系列更人性化的服务，同时开发商也可以通过高品质社区的 建立为自己打造一个品牌，为自己增加无形的资产。（品牌已经成为消费者第一认知的要素， 新一轮的竞争将是品牌的竞争） （二）总体规划建议 根据本案的基本情况，再结合问卷调查的意见，我们对本案的产品提出如下建议： （1）小区排布 建议整个小区采用合围式布局，楼宇采用错位排布的方式，坚决摒弃兵营式的排布。 （2）主要建筑形态 全区由 13 幢居住用房和部分商业用房组成，其中 6 幢 8 层小高层， 5 幢 4 层多层，2 幢 5 层多层，临燕山路的两幢多层底层为商业用房。其中小高层每单元一梯两户。整个小 区规划为南低北高，东低西高，13 幢板式建筑一起形成高低错落、层次丰富的空间轮廓线。 其中小高层规划在地块以北，其中西边 3 幢，东边 3 幢，多层布置在小高层以南。建筑高 低组合，瓦顶与平台屋面结合，以及温和的外墙色彩的变化，使整个小区亲切感人，具有 鲜明的时代气息。 我们在规划产品的时候应该使产品具有一定的前瞻性，而从周边其他城市的房产发展 轨迹来看，小高层已经成为房产产品发展的必然，同时从市场调研中了解到小高层产品在
可行性分断报告 太仓的接受度较高，因此我们提出了建造小高层的建议。 增加小高层住宅的比例，可以有效地提高土地容积率而又减少建筑的覆盖率，留出更 多的土地用于绿化，从而改善小区环境。 (3)会所及区内配套建议 从周边城市个案的情况来看，会所已经成为所有较高档楼盘所必备的区内配套设施， 而从问卷反映的情况来看，人们对区内配套的要求主要是如下几点一一便利店、托儿所、 医务室、运动设施。 综合以上因素得出如下建议： 设立一个中心会所，其中设置如乒乓球室、桌球室、健身房、跳操房等休闲娱乐设施 同时引入一种目前较流行的泛会所概念，可在小区内设置一些运动设施，如沿河设置 跑道，在区内设置晨练场、鹅卵石足底按摩走道、儿童游乐设施等以体现本案更多运动元 素的特征。 同时由于小区规划有商铺，所以便利店的问题也就迎刃而解了，而筹建中的慈爱医院 就近在思尺，所以医务室也不用考虑。建议可以设置一个托儿所。 (4)小区入口 建议为封闭式管理小区，设计拟在人民北路及燕山路各设一个出入口，临人民北路 面设置主要出入口。 而主入口就如同一个小区的精神堡垒，是整个社区的脸面，应尽量做得宏伟有气势， 同时也应该考虑出口处道路的交通便利情况，要做到方便、醒目。 (5)小区道路 小区内部主要以一条环路轻捷地完成内部交通，道路网络活泼生动，环形道路将车流 分隔在内部中心庭园以外，人车分流，充分体现小区道路“通而不透，畅而不穿”的设计 -9
可行性分析报告 - 9 - 太仓的接受度较高，因此我们提出了建造小高层的建议。 增加小高层住宅的比例，可以有效地提高土地容积率而又减少建筑的覆盖率，留出更 多的土地用于绿化，从而改善小区环境。 （3）会所及区内配套建议 从周边城市个案的情况来看，会所已经成为所有较高档楼盘所必备的区内配套设施， 而从问卷反映的情况来看，人们对区内配套的要求主要是如下几点——便利店、托儿所、 医务室、运动设施。 综合以上因素得出如下建议： 设立一个中心会所，其中设置如乒乓球室、桌球室、健身房、跳操房等休闲娱乐设施。 同时引入一种目前较流行的泛会所概念，可在小区内设置一些运动设施，如沿河设置 跑道，在区内设置晨练场、鹅卵石足底按摩走道、儿童游乐设施等以体现本案更多运动元 素的特征。 同时由于小区规划有商铺，所以便利店的问题也就迎刃而解了，而筹建中的慈爱医院 就近在咫尺，所以医务室也不用考虑。建议可以设置一个托儿所。 （4）小区入口 建议为封闭式管理小区，设计拟在人民北路及燕山路各设一个出入口，临人民北路一 面设置主要出入口。 而主入口就如同一个小区的精神堡垒，是整个社区的脸面，应尽量做得宏伟有气势， 同时也应该考虑出口处道路的交通便利情况，要做到方便、醒目。 （5）小区道路 小区内部主要以一条环路轻捷地完成内部交通，道路网络活泼生动，环形道路将车流 分隔在内部中心庭园以外，人车分流，充分体现小区道路“通而不透，畅而不穿”的设计