第二节房地产价格 (三)个别因素 指影响具体一宗房地产价格的因素,具 体可分为影响士地的个别因素与影响建筑 物的个别因素。 1、影响土地价格的个别因素 2、影响建筑物价格的个别因素
第二节 房地产价格 （三）个别因素 指影响具体一宗房地产价格的因素，具 体可分为影响土地的个别因素与影响建筑 物的个别因素。 1、影响土地价格的个别因素 2、影响建筑物价格的个别因素
第三节房地产评估的成本法 、基本思路及基本公式 评估值=重新购建价格一损耗 因为是从成本耗费的角度评估房地产价值, 因此,首先需了解房地产的价格构成
第三节 房地产评估的成本法 一、基本思路及基本公式 评估值＝重新购建价格－损耗 因为是从成本耗费的角度评估房地产价值， 因此，首先需了解房地产的价格构成
第三节房地产评估的成法 二、适用范围 主要适用于既不产生现金流(收益),又很 少有交易案例的公益性房地产;以及无需计算损 耗的新建房地产。值得注意的是土地的价格主要 由其效用决定,而非成本,因此成本法在评估土 地价值时,其应用范围受到限制,尤其是商业用 地。但是单纯评估建筑物价格时,成本法较适宜
第三节 房地产评估的成本法 二、适用范围 主要适用于既不产生现金流（收益），又很 少有交易案例的公益性房地产；以及无需计算损 耗的新建房地产。值得注意的是土地的价格主要 由其效用决定，而非成本，因此成本法在评估土 地价值时，其应用范围受到限制，尤其是商业用 地。但是单纯评估建筑物价格时，成本法较适宜
第三节房地产评估的成法 新开发士地评估中成本法的操作步骤 (1)新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土 地开发费+管理费用+投资的资金成本+税费+开发 利润 (2)土地价格=土地取得费+士地开发费+税费+资 金成本+利润+土地增值收益
第三节 房地产评估的成本法 三、新开发土地评估中成本法的操作步骤 （1）新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土 地开发费+管理费用+投资的资金成本+税费+开发 利润 （2）土地价格＝土地取得费+土地开发费+税费+资 金成本+利润+土地增值收益
第三节房地产评估的成法 (一)估算取得待开发土地的成本 1、从农村取得土地 (1)国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费 用,包括:土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安 置补助费。 (2)支付给政府的土地使用权出让金。 2、从城镇取得土地 (1)为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆 迁费用。 (2)支付给政府的土地使用权出让金
第三节 房地产评估的成本法 （一）估算取得待开发土地的成本 1、从农村取得土地 （1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费 用，包括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安 置补助费。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。 2、从城镇取得土地 （1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆 迁费用。 （2）支付给政府的土地使用权出让金