第二节房地产价格 1.根据国家规定: 土地所有权 城镇土地→国家所有 农村和市郊土地→农民集体所有 但二者的地位并不平等,农村集体所有的土地 不能直接出让其使用权,需由国家征用后,再出让。 土地使用权属无形资,其价值取决于其载体一 士地的特性和条件
第二节 房地产价格 1. 根据国家规定： 但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地 不能直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。 土地使用权属无形资，其价值取决于其载体— —土地的特性和条件。 城镇土地⇒国家所有 土地所有权 农村和市郊土地⇒农民集体所有
第二节房地产价格」 2.土地使用权出让 (1)概念:土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份 将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地 使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 (2)出让方式:协议、招标和拍卖三种方式。 (3)出让年限:最高年限规定 居住——七十年, 工业——五十年, 文、教、科、卫、体——五十年, 商业——四十年 土地使用权使用期限届满,土地使用者可申请续期, 否则国家将无偿收回土地使用权
第二节 房地产价格 2. 土地使用权出让 （1）概念：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份 将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地 使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 （2）出让方式：协议、招标和拍卖三种方式。 （3）出让年限：最高年限规定： 居住——七十年， 工业——五十年， 文、教、科、卫、体——五十年， 商业——四十年 土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期， 否则国家将无偿收回土地使用权
第二节房地产价格 (二)我国土地使用权价格体系 基准地价—城镇大面积土地的平均地价 2、标定地价—在基准地价基础上,确定的具体宗地在 定使用年期内的价格。 3、出让底价——是政府在出让土地使用权时,根据土地 出让年限、用途、地产市场行情等因素确定的待出让 宗地在某个时点的最低价。 4、转让价格——土地使用权拥有者将土地使用权出售或 租赁 5、其他价格 上述1~3属土地一级市场价格,由政府垄断定价 4~5属土地二级市场价格,由市场竞争决定价格
第二节 房地产价格 （二）我国土地使用权价格体系 1、基准地价——城镇大面积土地的平均地价 2、标定地价——在基准地价基础上，确定的具体宗地在 一定使用年期内的价格。 3、出让底价——是政府在出让土地使用权时，根据土地 出让年限、用途、地产市场行情等因素确定的待出让 宗地在某个时点的最低价。 4、转让价格——土地使用权拥有者将土地使用权出售或 租赁。 5、其他价格 上述1～3属土地一级市场价格，由政府垄断定价。 4～5属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格
第二节房地产价格 房地产价格分类 (一)土地价格、建筑物价格、房地产价格 (二)总价格、单位价格、楼面地价 楼面地价=土地总价格÷建筑总面积 楼面地价=土地单价÷容积率 例题 投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5,单 价为100平方米;乙地的容积率为3,单价为800元/ 平方米。假使两幅土地的其他条件相同,问投资者应 该选择哪一幅土地进行投资更为经济?
第二节 房地产价格 二、房地产价格分类 （一）土地价格、建筑物价格、房地产价格 （二）总价格、单位价格、楼面地价 楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 楼面地价＝土地单价÷容积率 ▪ 例题 1、投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单 价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/ 平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应 该选择哪一幅土地进行投资更为经济？
第二节房地产价格 三、影响房地产价格的因素 (一)一般因素 (二)区域因素 1、社会因素 1、商业繁华度 2、经济因素 2、道路通达度 3、政策因素 3、交通便捷度 4、设施完善度 5、环境质量状况 对于不同性质的区域,以上因素的影响程度会 略有区别
第二节 房地产价格 （一）一般因素 1、社会因素 2、经济因素 3、政策因素 （二）区域因素 1、商业繁华度 2、道路通达度 3、交通便捷度 4、设施完善度 5、环境质量状况 三、影响房地产价格的因素 对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会 略有区别